Việc chuyển nhượng bất động sản “2 giá” đang diễn ra khá phổ biến nhằm trốn thuế, giảm thuế. Hành vi này vi phạm pháp luật, có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Phóng viên Báo Bà Rịa-Vũng Tàu đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Cảnh, Giám đốc Công ty Luật Nguyễn Cảnh liên quan vấn đề này.
 |
Phóng viên: Chuyển nhượng bất động sản “2 giá” là gì, thưa luật sư?
- Luật sư Nguyễn Văn Cảnh: Chuyển nhượng bất động sản “2 giá” là việc chuyển nhượng một bất động sản nhưng các bên lập 2 hợp đồng chuyển nhượng với 2 giá khác nhau nhằm trốn, giảm số thuế, lệ phí phải nộp.
Khi chuyển nhượng bất động sản “2 giá”, các bên thường lập 2 hợp đồng cụ thể như sau: Hợp đồng thứ nhất là hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Hợp đồng này sử dụng để khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động theo quy định (đăng ký sang tên). Giá chuyển nhượng tại hợp đồng này thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế mà các bên thỏa thuận nhằm giảm số tiền phải đóng thuế.
Khoản 11 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định: Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
 |
| Người dân thực hiện các bước giao dịch bất động sản tại một phòng công chứng ở TT. Long Điền, huyện Long Điền. |
Như vậy, bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, 5 năm/lần, UBND tỉnh sẽ ban hành một bảng giá đất. Hiện tỉnh đang áp dụng bảng giá đất theo Quyết định số 38/2019/QĐ-UBND của Chủ tịch UBND tỉnh ban hành ngày 20/12/2019 quy định bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (từ 1/1/2020 đến 31/12/2024).
Hợp đồng thứ hai là hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng này là “giá thực tế” mà bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng.
Những rủi ro khi chuyển nhượng bất động sản “2 giá” là gì, thưa luật sư?
- Khi chuyển nhượng bất động sản “2 giá” có thể xảy ra việc tranh chấp và mất tiền, trong đó, rủi ro ở trường hợp này thuộc về bên chuyển nhượng (bên bán).
Cụ thể, khi có 2 hợp đồng, trong đó chỉ có một hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì theo quy định hợp đồng này sẽ có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ. Nói cách khác, pháp luật sẽ ghi nhận hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực với giá thấp hơn nhiều so với “giá thực tế”. Và khi đó bên chuyển nhượng dễ “bị mất tiền” nếu bên nhận chuyển nhượng chưa trả hoặc chưa trả hết số tiền chênh lệch.
Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng cũng gặp rủi ro nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu là các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (theo Khoản 2, Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015). Lúc này, bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận được số tiền trong hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp chứng minh tồn tại hợp đồng theo giá thực tế).
Thưa luật sư, việc chuyển nhượng vi phạm pháp luật này sẽ bị xử lý như nào?
- Người chuyển nhượng bất động sản “2 giá” có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể, theo Điều 17, Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt hành vi trốn thuế: Ngoài việc bị phạt tiền, người bị xử phạt còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, đó là buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách Nhà nước.
Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 10 năm trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.
Trường hợp người nộp thuế không đăng ký thuế thì phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tiền thuế cho toàn bộ thời gian trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.
Ngoài ra, người chuyển nhượng bất động sản “2 giá” nhằm trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với hình phạt chính là phạt tiền hoặc phạt tù có thời hạn đến 7 năm theo quy định tại Điều 200, Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung 2017.
Xin cảm ơn luật sư!
TRÍ NHÂN (Thực hiện)