Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Một trong những điều kiện kinh doanh BĐS là phải thành lập DN hoặc HTX theo quy định của pháp luật, có ngành nghề kinh doanh BĐS.
 |
| Nghị định 02 sẽ thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản và có hiệu lực từ 1/3. |
Nghị định 02 thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP và có hiệu lực từ ngày 1/3. Theo đó, Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh BĐS, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn...
Cụ thể, từ ngày 1/3/2022 các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đáp ứng 3 điều kiện như: phải thành lập DN hoặc HTX theo quy định của pháp luật, có ngành nghề kinh doanh BĐS. Đồng thời, phải công khai trên trang thông tin điện tử của DN, tại trụ sở ban quản lý dự án đầu tư kinh doanh BĐS.
Trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS phải công bố thông tin về DN tại sàn giao dịch BĐS, bao gồm: Tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật. Ngoài ra, thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh BĐS. Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); thông tin về số lượng, loại sản phẩm BĐS được kinh doanh... Các thông tin đã công khai theo quy định nêu trên nhưng sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
Luật sư Đỗ Thành Trung (Văn phòng Luật sư Họ Vũ, TP. Vũng Tàu) nhận định, Nghị định này đã cụ thể hóa quy định tại Điều 6, Luật Kinh doanh BĐS 2014 về việc công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh. Đồng thời, thể hiện tinh thần của Chính phủ về việc minh bạch hóa thông tin trong hoạt động kinh doanh BĐS nói chung. Người dân có nhu cầu mua BĐS có thể tham chiếu được thông tin về các BĐS mà DN đang kinh doanh, đặc biệt là thông tin về việc chủ đầu tư có đang thế chấp BĐS, dự án hay không.
Ngoài ra, một điểm mới của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP là quy định các DN này chỉ kinh doanh các BĐS có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh BĐS.
Trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Khi thực hiện kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án vẫn phải đáp ứng điều kiện nêu trên. Việc xác định vốn chủ sở hữu trong trường hợp này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của DN đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề). Trường hợp là DN mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
“Trước đây, Nghị định 76 chỉ quy định mức vốn pháp định của DN kinh doanh BĐS tối thiểu 20 tỷ đồng và căn cứ để xác định mức vốn pháp định này. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, bảo đảm sự đồng bộ giữa pháp Luật Kinh doanh BĐS và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020”, luật sư Đỗ Thành Trung chia sẻ thêm.
Nghị định số 02/2022/NĐ-CP cũng quy định cụ thể về điều kiện kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, cá nhân không làm dự án thì không phải lập DN. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng BĐS để kinh doanh theo quy định của pháp luật sẽ không bắt buộc phải có 3 điều kiện như trên.
Về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, Nghị định cũng quy định không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Theo nhiều chuyên gia BĐS, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã có những cập nhật, điều chỉnh và quy định chi tiết các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS để phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, đầu tư, xây dựng… Nghị định có hiệu lực và đi vào cuộc sống sẽ góp phần khắc phục kẽ hở của Luật Kinh doanh BĐS trong thời gian qua, nhất là tình trạng trạng người mua đất ở mua đất thuộc dự án chưa đủ điều kiện, dự án “ma” hoặc các dự án đã thế chấp ngân hàng nhưng vẫn rao bán.
Bài, ảnh: TRÚC GIANG