Quốc hội thảo luận dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Sáng 21/6, tiếp tục Chương trình làm việc Kỳ họp thứ 5, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội dành một ngày để tiến hành thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh sẽ giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên họp.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên thảo luận.

Tại phiên thảo luận tại hội trường sáng nay, nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm góp ý về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất; nhấn mạnh yêu cầu thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ/TW bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và quy định chi tiết nguồn thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất.

Bà Nguyễn Thị Yến, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh.

Đăng ký phát biểu thảo luận và gửi bài phát biểu đến Ban soạn thảo tại phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Thị Yến, Phó Bí thư thường trực Tỉnh ủy, Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu: Cơ bản thống nhất với dự thảo Luật.

Đại biểu Yến nhận định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chính phủ và Ban soạn thảo chuẩn bị rất nghiêm túc, công phu; đã tiếp thu, sửa đổi, điều chỉnh khá nhiều nội dung quan trọng sau khi lấy ý kiến Nhân dân và tiếp thu ý kiến của Quốc hội tại Kỳ họp trước.

Cùng quan điểm với các đại biểu Quốc hội, đại biểu Nguyễn Thị Yến quan tâm và tham gia ý kiến góp ý liên quan đến chế định pháp lý về “Định giá đất và phương pháp định giá đất”.

Trong bài phát biểu gửi Ban soạn thảo, đại biểu Nguyễn Thị Yến cho biết nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 158 dự thảo Luật đã chỉnh lý theo hướng tích cực. Song theo đại biểu cần làm rõ thêm một số nội dung về “Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất”, quy định tại Khoản 3 - Điều 158, cụ thể:

Đối với điểm a, điểm b khoản 3 Điều 158 dự thảo Luật quy định: “a) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực” và “b) Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát”. Đại biểu Yến phân tích: Trong thực tế hiện nay, có rất ít trường hợp giá đất chuyển nhượng được ghi đúng thực tế giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (đã được công chứng, chứng thực) vì người mua, hoặc người bán thường có xu hướng ghi thấp hơn giá trị thực tế nhiều lần nhằm giảm các khoản thuế, phí phải đóng theo quy định; do đó khi điều tra, khảo sát thực tế lại có mức giá đất thực tế cao hơn Hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, đa số Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất, khu đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa có đất ở, vừa có đất nông nghiệp) trong hợp đồng cũng không phân định rõ loại đất nào và giá trị của từng loại đất. Thực tế, qua các đợt Kiểm toán nhà nước một số dự án tại một số địa phương, việc đơn vị tư vấn căn cứ giá đất điều tra, khảo sát cao hơn giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng lại không được cơ quan kiểm toán nhà nước chấp nhận do không đúng giá trong Hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, đại biểu đề nghị ban soạn thảo cần bổ sung cơ sở pháp lý để đảm bảo trường hợp mà giá đất qua điều tra, khảo sát cao hơn hoặc thấp hơn giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng.

Đối với quy định: “Thông tin giá đất đầu vào để xác định giá đất là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng” tại điểm d khoản 3 Điều 158, đại biểu Yến nhận định thực tế hiện nay đối với các tài sản khảo sát trong thời hạn 24 tháng theo quy định nêu trên, thì khi thực hiện xác định giá đất của Tài sản khảo sát (gọi là Tài sản so sánh), thì phải điều chỉnh mức giá của Tài sản so sánh theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này (theo quy định tại mục 6 phần II Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 08, 09 và 10). Đồng thời, hiện nay chưa có Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc xây dựng, xác định chỉ số biến động giá đất thị trường nên đa số các địa phương còn lúng túng, chưa có cơ sở ban hành chỉ số biến động giá đất thị trường theo quy định.

Theo khoản 1 Điều 159 (về Bảng giá đất), dự thảo Luật quy định bảng giá đất được công bố hàng năm và là cơ sở để áp dụng cho 10 trường hợp cụ thể. Từ thực trạng đó, đại biểu Yến kiến nghị nên quy định thông tin Tài sản so sánh (khảo sát) được hình thành trong thời gian 12 tháng, tính từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất cần định giá trở về trước. Vì giá đất biến động liên tục, đồng thời việc xác định chỉ số biến động giá đất hiện nay là chưa làm được. Trường hợp Tài sản so sánh trong vòng 12 tháng không thu thập được, hoặc không đủ Tài sản so sánh tại Vùng giá trị (được định nghĩa tại khoản 60 Điều 3 Dự thảo) thì cho phép khảo sát, thu thập tại Vùng phụ cận (được định nghĩa tại khoản 61 Điều 3 Dự thảo).

* Về các phương pháp định giá đất tại khoản 4 và khoản 7 Điều 158 dự thảo Luật: Tại khoản 4 quy định có 4 phương pháp định giá đất bao gồm: (1). So sánh trực tiếp; (2). Chiết trừ; (3). Thu nhập;(4). Hệ số điều chỉnh giá đất và tại Khoản 7 là giao Chính phủ quy định chi tiết… Đại biểu Yến nhận thấy theo Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thì cơ quan tài nguyên và môi trường được thuê đơn vị tư vấn để khảo sát, định giá đất và thực hiện theo các phương pháp xác định giá đất theo quy định. Hiện nay, việc xác định giá đất theo các phương pháp xác định giá được thực hiện theo Nghị định số 44 năm 2014 của Chính phủ và Thông tư số 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; đồng thời, theo quy định Luật Giá, thì các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá thực hiện định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (với 13 Tiêu chuẩn) do Bộ Tài chính ban hành.

Tuy nhiên, các quy định, hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành chưa thống nhất với nhau - Cả 2 đều chưa hướng dẫn cụ thể, chi tiết đối với việc áp dụng các quy định, định mức, các thông số tính toán, các khoản chi phí, doanh thu, việc điều chỉnh các yếu tố không tương đồng giữa tài sản khảo sát và tài sản định giá…. Dẫn đến, mỗi đơn vị tư vấn theo kinh nghiệm, cách hiểu và cơ sở dữ liệu tính toán, áp dụng cùng 1 phương pháp nhưng ra kết quả chênh lệch (có khi chênh lệch sai số lớn) hoặc cùng một đơn vị nhưng áp dụng đồng thời 2 -3 phương pháp thì cho ra kết quả cũng có sự chênh lệch giá đất (dẫn đến một số Chủ đầu tư dự án có khiếu nại thắc mắc tại sao kết quả định giá đất cụ thể được UBND tỉnh phê duyệt lại không dùng phương pháp này, tại sao không dùng phương pháp kia…). Trong thực tiễn, công tác thuê đơn vị tư vấn tại các địa phương còn gặp nhiều khó khăn do không thuê được đơn vị tư vấn mặc dù đã chào thầu nhiều lần theo quy định, một phần do các đơn vị tư vấn còn e ngại việc định giá đất cụ thể còn bất cập do nguyên nhân nêu trên.

Vì vậy, đại biểu Nguyễn Thị Yến đề nghị ban soạn thảo cần có quy định cụ thể hơn về thực hiện xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp định giá đất tại khoản 4 và khoản 7 Điều 158 dự thảo theo hướng phải khắc phục được các bất cập từ thực tiễn nêu trên. Nếu quy định như dự thảo thì vẫn chưa khắc phục được tồn tại này.

Quang cảnh phiên họp sáng 21/6.

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có báo cáo dự kiến nội dung giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội tại phiên thảo luận tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó nêu rõ, thể chế hoá Nghị quyết 18-NQ/TW dự thảo Luật đã quy định việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: (1) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; (2) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; (3) Bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; (4) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. Đây là các nguyên tắc xuyên suốt quy định trong luật đất đai qua các thời kỳ và được điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Dự thảo luật đã quy định nguồn thông tin đối với nhiều trường hợp để phủ quát đối với cả khoảng thời gian mà cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa được hoàn thiện. Bên cạnh đó, việc sử dụng nguồn thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai đảm bảo tính pháp lý cho thông tin đầu vào về giá đất để đảm bảo tính chính xác trong định giá đất

Việc định giá đất được tiến hành đối với nhiều trường hợp bao gồm cả mục đích sử dụng đất hiện tại (để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết ...) và trường hợp mục đích sử dụng đất trong tương lai (thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất...). Vì vậy cơ quan soạn thảo xin giữ nguyên căn cứ xác định giá đất dựa trên “Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá”. Mục đích sử dụng đất để định giá đã được thể hiện trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất…

Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nêu rõ, các phương pháp định giá đất đã được quy định tại pháp luật về đất đai hiện hành và đang được quy định trong dự án Luật là các phương pháp được áp dụng phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, qua tổng kết thi hành các địa phương gặp nhiều khó khăn trong xác định thông tin đầu vào sử dụng để xác định giá đất. Do đó, thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo Luật quy định nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và quy định chi tiết nguồn thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất. Trong thực tế, tùy từng trường hợp trên thị trường sẽ tồn tại một số yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất, do đó việc quy định chi tiết trong Luật sẽ phức tạp không bao quát hết các trường hợp thực tiễn. Đồng thời, đây là yếu tố kỹ thuật do đó đề nghị không quy định trong Luật.

CHÂU VŨ - MINH THIÊN (Từ Hà Nội)