Làm rõ nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

Sáng 9/6, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, sau khi Bộ trưởng Bộ TN-MT Đặng Quốc Khánh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Quốc hội tiến hành thảo luận tổ với dự thảo luật này.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu phát biểu thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: CHÂU VŨ

Tăng 5 mục, bổ sung mới 40 điều

Bộ trưởng Bộ TN-MT Đặng Quốc Khánh cho biết, tiếp thu ý kiến góp ý của nhân dân, một số chương, mục, điều đã được chỉnh sửa, thay đổi cơ bản về cấu trúc và nội dung. Dự thảo Luật sau khi hoàn thiện có bố cục gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục (mục 3 Chương IV, mục 1 Chương VII; mục 1, 2, 3 Chương XVI), bổ sung mới 40 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến nhân dân.

Đáng chú ý, dự thảo Luật cũng đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất. Bổ sung quy định về tư vấn thẩm định giá đất. Theo đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất.

Thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải bảo đảm: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Đồng thời, tiếp tục quy định bảng giá đất được ban hành hàng năm để bảo đảm giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai. Quy định UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Linh động trong  bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Phát biểu thảo luận tổ, đại biểu Nguyễn Thị Yến, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cơ bản thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Góp ý đối với một số điều khoản cụ thể, đại biểu Nguyễn Thị Yến nhận thấy, quy định tại khoản 1, Điều 28 dự thảo Luật về nội dung: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” vẫn giữ nguyên tinh thần của Luật Đất đai 2013, tuy nhiên trong thực tế, quy định này bộc lộ những bất cập.

Cụ thể, Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến cho rằng, các quy định của Luật Đất đai hiện hành và dự thảo Luật là phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về các hợp đồng về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các luật liên quan còn cho phép các loại giao dịch khác về quyền sử dụng đất. Ví dụ, quy định của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cho phép vợ chồng có thể thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân, hoặc thỏa thuận nhập quyền sử dụng đất vào tài sản chung.

Từ thực tế trên, đại biểu Nguyễn Thị Yến đề nghị ban soạn thảo cân nhắc sửa quy định của khoản 1, Điều 28 dự thảo Luật như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và các giao dịch khác về đất đai theo quy định của Luật khác có liên quan”.

Về nguyên tắc bồi thường về đất (Điều 90), đại biểu Nguyễn Thị Yến cho biết, khoản 2, Điều 90 dự thảo Luật quy định “Đối với người có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở”. Đây là một điểm rất mới so với quy định hiện nay trong Luật Đất đai 2013 và thể hiện sự linh động trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Để bảo đảm tính ngang giá thì trong quy định này cần phải bổ sung thêm yếu tố tương đương giữa giá trị thiệt hại và giá trị bồi thường. Đại biểu đề nghị ban soạn thảo cân nhắc sửa đổi theo hướng: “Đối với người có đất bị thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc nhà ở với giá trị tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi”. Việc bổ sung nội dung trên trong dự thảo không chỉ bảo đảm tính ngang giá mà còn giúp công tác bồi thường được minh bạch. Đồng thời, để tránh một quy định mang tính linh động trở nên tùy nghi trong quá trình bồi thường cho người dân thì cần định lượng rõ ràng và cụ thể.

NGỌC NGUYỄN - CHÂU VŨ
(Từ Hà Nội)