Rủi ro khi mua bán bằng hợp đồng "hứa mua, hứa bán"

Hiện nay, hợp đồng “hứa mua, hứa bán” được sử dụng nhiều trong lĩnh vực kinh doanh đất đai, nhà ở với mục đích chuyển quyền sử dụng đất tại một thời điểm thích hợp trong tương lai. Vậy hợp đồng “hứa mua, hứa bán” có được pháp luật thừa nhận không? Việc giao kết loại hợp đồng này có mang đến rủi ro không? Phóng viên Báo Bà Rịa - Vũng Tàu đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Cảnh, Giám đốc Công ty Luật Nguyễn Cảnh liên quan đến thắc mắc của bạn đọc.

 Phóng viên: Thưa luật sư, hợp đồng “hứa mua, hứa bán” là gì?

- Luật sư Nguyễn Văn Cảnh: Theo quy định pháp luật Việt Nam nói chung và Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản nói riêng thì hiện nay chưa có quy định cụ thể nào về loại hợp đồng “hứa mua, hứa bán đất”. Mặc dù chưa có văn bản pháp luật cụ thể nào điều chỉnh nhưng có thể ngầm hiểu hợp đồng “hứa mua, hứa bán” bản chất là loại hợp đồng song vụ. Trong đó, thể hiện ý chí của một bên là hứa mua tài sản hình thành trong tương lai và bên còn lại hứa thực hiện đúng nghĩa vụ bán tài sản.

Hợp đồng này thường xuất hiện nhiều trong lĩnh vực mua bán nhà ở và đất đai, thường được sử dụng nhiều trong một số trường hợp cụ thể sau: Bên bán chưa được cấp hoặc đang làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bán một phần thửa đất nhưng chưa làm thủ tục hoặc đang làm thủ tục tách thửa; Bán một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng; Mua căn hộ, đất thuộc dự án đang trong quá trình xây dựng chưa được hoàn thành.

Có thể thấy những trường hợp trên đều chưa đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của Luật Đất đai 2013 (có giấy chứng nhận QSDĐ; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất…). Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà người đang sử dụng đất cũng như người mua sẵn sàng ký hợp đồng “hứa mua, hứa bán” quyền sử dụng đất trong tương lai.

Người dân giao dịch bất động sản tại một Văn phòng Công chứng trên địa bàn huyện Long Điền.

 Luật sư cho biết những rủi ro khi giao kết hợp đồng “hứa mua, hứa bán”?

- Hợp đồng hứa mua hứa bán chưa được pháp luật công nhận nên các chủ thể khi giao kết hợp đồng này có thể gặp những rủi ro, cụ thể như sau:

Thứ nhất, bên bán vi phạm nghĩa vụ: Việc vi phạm nghĩa vụ của một trong hai bên gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên còn lại. Thông thường, việc xác lập hợp đồng “hứa mua, hứa bán” nhằm mục đích “lách luật”, các bên thỏa thuận bán tài sản mà tại thời điểm đó tài sản chưa đủ điều kiện để làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Vì chưa đủ điều kiện để chuyển quyền nên tài sản chưa thuộc về bên mua nhưng tiền thì đã giao cho bên bán một phần thậm chí là toàn bộ, sau khi hoàn tất các thủ tục như tách thửa, cấp Giấy chứng nhận nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc đã sau khi hoàn tất các thủ tục trên nên giá đất tăng cao do đó bên hứa bán chuyển nhượng cho người thứ ba thì lúc này bên hứa mua chỉ còn cách khởi kiện người bán dựa vào hợp đồng hứa mua bán đã ký trước đó. Tuy nhiên, quá trình khởi kiện và theo đuổi vụ kiện sẽ làm tiêu tốn nhiều thời gian và công sức của người dân. Do vậy, người mua cần hạn chế tối đa rủi ro này để bảo đảm quyền lợi của mình.

Thứ hai, người nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện: Trường hợp hứa mua không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng, ví dụ như các bên hứa mua bán đối với đất trồng lúa nhưng bên hứa mua không phải là người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, theo quy định của Luật Đất đai thì trường hợp này bên hứa mua không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng nên hợp đồng “hứa mua, hứa bán” đương nhiên bị vô hiệu.

Thứ ba, không bảo đảm về mặt pháp lý: Vì chỉ là thỏa thuận giữa các bên không được công chứng, chứng thực do đó không có sự thẩm định của cơ quan có thẩm quyền do đó tính pháp lý của nhà, đất không được đảm bảo. Người hứa mua không thể xác minh được một số thông tin như tài sản đó đang bị hạn chế chuyển nhượng, bị ngăn chặn hoặc đang bị kê biên thi hành án hay không. 

Tóm lại, hợp đồng “hứa mua, hứa bán” là lời hứa, cam kết của người đang sử dụng đất và người muốn nhận chuyển nhượng QSDĐ được hình thành trong tương lai.  Do đó, người dân cần cẩn trọng với dạng hợp đồng này, phải tìm hiểu thật kỹ các quy định ràng buộc trước khi giao kết, tránh trường hợp tiền mất, tật mang, hợp đồng bị vô hiệu ngay từ lúc đặt bút ký.

 Xin cảm ơn luật sư!

TRÍ NHÂN
(Thực hiện)