Điều chỉnh bảng giá đất có làm tăng nghĩa vụ tài chính?

UBND tỉnh vừa ban hành Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND điều chỉnh, bổ sung quy định bảng giá đất trên địa bàn tỉnh. Điều mà nhiều người dân và doanh nghiệp quan tâm là việc điều chỉnh giá đất liệu có làm tăng tiền thuế đất của người sử dụng?

Quyết định 26 điều chỉnh giá đất lần này đã bao gồm hệ số K nên giá đất sau khi điều chỉnh về cơ bản không tăng so với trước đây. Trong ảnh: Khách hàng tìm hiểu dự án bất động sản The Maris.

Giá đất sau điều chỉnh đã tích hợp hệ số

Quyết định 26/2024/QĐ-UBND (QĐ 26) điều chỉnh, bổ sung quy định bảng giá đất trên địa bàn tỉnh được áp dụng từ ngày 17/9. Việc điều chỉnh giá đất này được áp dụng cho tất cả các tuyến đường ở cả khu vực đô thị và nông thôn trên địa bàn tỉnh. Theo đó, đất ở đô thị có giá thấp nhất từ 913 ngàn đồng/m², cao nhất là 78 triệu đồng/m².

TP. Vũng Tàu là khu vực đô thị có giá đất cao nhất. Các tuyến đường Ba Cu, Thùy Vân, Lê Hồng Phong, Hoàng Hoa Thám, Đồ Chiểu, Nguyễn Văn Trỗi, Trưng Trắc, Trưng Nhị... trên địa bàn TP. Vũng Tàu, giá đất tại vị trí 1 khoảng 78 triệu đồng/m²; vị trí 2 là 54,6 triệu đồng/m²; vị trí 3 là 39 triệu đồng/m². Một số tuyến có mức giá đất cao thứ hai như Hoàng Diệu, Hoàng Hoa Thám, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn An Ninh, Nguyễn Thái Học, Nguyễn Trãi, Lý Tự Trọng... với 58,5 triệu đồng/m² cho vị trí 1; 40,9 triệu đồng/m² cho vị trí 2; và 29,2 triệu đồng/m² cho vị trí 3.

Đường 3/2, TP. Vũng Tàu theo Quyết định 26 có mức giá đất mới là 58,526 triệu đồng/m2 đối với vị trí 1.

Với đất ở nông thôn, giá đất sau điều chỉnh thấp nhất từ 513 ngàn đồng/m² và cao nhất đến 4,11 triệu đồng/m² tùy theo tuyến đường, vị trí và từng địa phương.

Trong lần điều chỉnh giá đất này, tỉnh cũng đã bổ sung thêm giá đất trong các tuyến đường mới tại Quyết định 20/2024 và các tuyến đường thuộc danh mục đường đi kèm Quyết định số 25/2022. Trong đó, một số tuyến đường thuộc khu vực nông thôn trên địa bàn TP. Bà Rịa có giá đất khá cao, như đường Hùng Vương, Võ Văn Kiệt (xã Hòa Long) là 12,3 triệu đồng/m², đường Mô Xoài (xã Hòa Long), Phước Tân, Văn Tiến Dũng (xã Tân Hưng) giá 9,2 triệu đồng/m².

Ông Phan Văn Mạnh, Phó Giám đốc Sở TN-MT tỉnh, cho biết: Quyết định số 26 áp dụng đối với 12 trường hợp theo Luật Đất đai 2024, không áp dụng cho trường hợp bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quyết định số 26 quy định bảng giá đất điều chỉnh đã tích hợp hệ số giá đất. Do đó, dù bảng giá đất có tăng nhưng nghĩa vụ tài chính đất đai của người sử dụng đất về cơ bản không tăng.

“Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ban hành bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung và đang giữ mức giá ổn định, nâng từ từ, không đột ngột, tránh “sốc” để hạn chế ảnh hưởng lớn đến nhiều đối tượng,” ông Mạnh khẳng định.

Tại cuộc họp báo của UBND tỉnh về Quyết định số 26, ông Lê Ngọc Khánh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh, nhấn mạnh: Quyết định số 26 không phải là quyết định ban hành bảng giá đất mới mà là quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung các quyết định trước đây.

Trước đó, UBND tỉnh có Quyết định số 38/2019 quy định bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (1/1/2020 đến 31/12/2024). Đến năm 2022, tỉnh có Quyết định số 25/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định 38. Cuối tháng 7/2024, tỉnh ban hành Quyết định 20/2024 để điều chỉnh, bổ sung phụ lục danh mục các tuyến đường của Quyết định 25/2022.

Đồng thời, tháng 12/2023, tỉnh có Quyết định số 65/2023 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất trên toàn tỉnh. Trong đó, hệ số điều chỉnh của các tuyến đường đa phần là 1,2; một số tuyến đường là 1,1 và nhiều tuyến đường ở huyện Châu Đức là 1,3.

Trên cơ sở này, giá đất thực tế trước đây được tính bằng giá đất tại Quyết định 25/2022 (hoặc Quyết định 20/2024) nhân với hệ số điều chỉnh được quy định tại Quyết định 65/2023.

Quyết định số 26 được ban hành nhằm phù hợp với quy định tại Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 về giải quyết tài chính đất đai và giá đất khi Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024.

Có ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính?

Vấn đề mà người dân và doanh nghiệp quan tâm là việc điều chỉnh giá đất theo Quyết định số 26 có ảnh hưởng đến việc tính tiền sử dụng đất không? Theo Sở TN-MT, trước đây, giá một thửa đất sẽ được tính bằng cách nhân hệ số K với bảng giá đất do địa phương công bố hằng năm.

Ví dụ, đường Ba Cu (TP. Vũng Tàu) vị trí 1 theo bảng giá đất của Quyết định số 25/2022/QĐ-UBND có giá 65 triệu đồng/m². Nhân với hệ số 1,2 sẽ cho ra giá đất là 78 triệu đồng/m². Tuy nhiên, với việc điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định số 26, khi tính nghĩa vụ tài chính cho người dân, chỉ cần áp dụng giá đất đã tích hợp sẵn hệ số K. Do đó, cùng vị trí 1 trên đường Ba Cu, mức giá đất vẫn là 78 triệu đồng/m².

Người dân nộp hồ sơ đất đai để thực hiện nghĩa vụ tài chính tại bộ phận một cửa UBND huyện Châu Đức.

Nếu một diện tích đất 100m² trên đường Ba Cu (TP. Vũng Tàu), vị trí 1, tiền sử dụng đất mà người dân cần thực hiện nghĩa vụ tài chính là: 65 triệu đồng x 1,2 x 100 = 7,8 tỷ đồng. Nếu áp dụng theo Quyết định số 26, nghĩa vụ tài chính người dân cần thực hiện cũng cho kết quả tương tự. Như vậy, so với bảng giá đất cũ và sau khi điều chỉnh, tiền sử dụng đất của người dân không tăng.

Từ ví dụ trên, ông Mạnh khẳng định: Việc điều chỉnh giá đất lần này về cơ bản không làm thay đổi tổng giá trị mà người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ông Mạnh cũng cho biết, với việc tỉnh ban hành bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung, các Chi cục Thuế có thể tiếp tục tiếp nhận và giải quyết các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất cũng như hồ sơ chuyển nhượng bất động sản bình thường.

Những hồ sơ đã đầy đủ thủ tục và được cơ quan nhà nước tiếp nhận hợp pháp trước thời điểm Quyết định số 26 có hiệu lực từ ngày 17/9 sẽ vẫn giải quyết theo quy định trước đây. Các hồ sơ tiếp nhận sau ngày 17/9 sẽ áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung theo Quyết định số 26 để giải quyết.

Bài, ảnh: QUANG VŨ