Siết phân lô, bán nền: Thị trường bất động sản có bị ảnh hưởng?

Đó là vấn đề được nhiều người dân, DN quan tâm khi Luật Bất động sản (BĐS) 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024, trong đó có quy định “siết” chặt hoạt động phân lô, bán nền.

Một góc các khu đất phân lô trên địa bàn huyện Long Điền.

Bà Rịa-Vũng Tàu có 3 địa phương không được phân lô

Theo Sở Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có nhiều quy định mới về việc phân lô, bán nền. Cụ thể, luật quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô, bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III và các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, phạm vi khu vực mà các DN được phân lô, bán nền bị giảm đi rất nhiều. Nói cách khác, ở khu vực đô thị từ loại III trở lên, chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán, không còn được “xẻ” nhỏ đất ra bán như trước nữa.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo quy định này, Bà Rịa-Vũng Tàu có 3 địa phương gồm: TP.Vũng Tàu nằm trong nhóm 19 thành phố trực thuộc tỉnh (đô thị loại I); TP.Bà Rịa nằm trong nhóm 36 thành phố trực thuộc tỉnh (đô thị loại II) và TX.Phú Mỹ nằm trong nhóm 16 thị xã (đô thị loại III) không được phân lô, bán nền.

Đại diện Sở Xây dựng cho biết, trên thị trường, các DN kinh doanh BĐS thường xây dựng 2 loại sản phẩm chính liên quan đến nhà ở gồm: nhà ở đã được xây dựng (chung cư, nhà ở liền kề, biệt thự...) và quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Sự khác biệt giữa 2 loại sản phẩm BĐS trên là với sản phẩm nhà ở, khi chuyển nhượng, chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng cả phần quyền sử dụng đất (QSDĐ) và phần nhà ở đã xây (tài sản trên đất). Ngược lại, với sản phẩm QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư sẽ tách nhỏ các thửa đất đã được Nhà nước giao theo dự án đầu tư để chuyển nhượng phần đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch và thiết kế (phân lô, bán nền). 

Theo quy định mới, để chuyển nhượng QSDĐ theo kiểu phân lô, DN cần đáp ứng cả điều kiện “cần” và “đủ”. Điều kiện cần là có văn bản của UBND cấp tỉnh cho phép DN được chuyển nhượng QSDĐ tại dự án theo phương thức phân lô, bán nền. Điều kiện “đủ” là chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin giấy phép từ Sở Xây dựng giống như trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Châu Đức xử lý hồ sơ đất đai cho người dân.

Người dân có bị ảnh hưởng?

Luật sư Nguyễn Cảnh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Nguyễn Cảnh khẳng định, Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân có quyền tách thửa đất. Luật Nhà ở 2023 cũng cho phép cá nhân được xây dựng nhà ở riêng lẻ. Tách thửa đất, được coi là việc thực hiện quyền của cá nhân sử dụng đất. Việc hạn chế phân lô, bán nền như đề cập ở trên chỉ áp dụng với chủ đầu tư, DN kinh doanh BĐS và những người mua sản phẩm đất phân lô từ chủ đầu tư, không ảnh hưởng đến việc cá nhân có QSDĐ hợp pháp thực hiện tách thửa đất. 

Đây là một chính sách đúng đắn và rất nhân văn giúp người dân có thể để lại thừa kế, tặng, cho người thân, con cháu hay thậm chí chuyển nhượng một phần QSDĐ vì nhu cầu tài chính của gia đình. Những người nhận chuyển nhượng QSDĐ từ các thửa đất được tách của cá nhân cũng có quyền chuyển nhượng tiếp hoặc xây dựng nhà ở mà không bắt buộc phải xây dựng nhà ở như trường hợp nhận chuyển nhượng đất phân lô, bán nền như từ chủ đầu tư. 

Quy định mới “siết” phân lô, bán nền sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch và bền vững hơn. Trong ảnh: Khách hàng tìm hiểu sản phẩm bất động sản tại sàn giao dịch Hodeco.

“Chính sách mới đạt được cả 2 mục tiêu: vừa hạn chế tình trạng DN phân lô, bán nền, vừa khai thác tối đa giá trị thương mại từ đất nhưng vẫn bảo đảm được tất cả các quyền dân sự của người dân đối với đất đai”, Luật sư Nguyễn Cảnh nhận định.

Nhìn ở góc độ kinh doanh, các DN BĐS cũng cho rằng, việc “siết” phân lô bán nền theo quy định mới thời gian đầu thực hiện sẽ gặp khó khăn nhưng về lâu dài sẽ tránh được tình trạng ra “sổ đỏ” nhưng không đủ điều kiện để xây dựng và chuyển nhượng.

Ông Võ Đình Thương, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Đại Gia Phát phân tích, Luật Kinh doanh BĐS 2023 siết quy định về việc không cho phân lô, bán nền, các DN phải lập dự án, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với Nhà nước thì mới được thực hiện phân lô bán nền. Nghĩa là, từ ngày 1/8/2024, chủ đầu tư phải bán tài sản gắn liền với đất kèm theo QSDĐ chứ không được phân lô, bán nền khi chưa đủ thủ tục, giấy tờ pháp lý như trước đây.

“Quy định này sẽ góp phần giảm tình trạng đầu cơ, thổi giá, làm lãng phí nguồn lực đất đai như đã diễn ra trong nhiều năm qua, hướng tới thị trường BĐS minh bạch và bền vững hơn”, ông Thương nhấn mạnh.

Bài, ảnh: QUANG VŨ