Sau nhiều tháng tăng nóng, khoảng vài tháng trở lại đây, thị trường bất động sản BR-VT đã hạ nhiệt đột ngột, đặc biệt là thị trường đất nông nghiệp ở nhiều địa bàn vùng nông thôn.
 |
| Một người làm dịch vụ nhà đất giới thiệu với khách hàng đến từ TP. Hồ Chí Minh đất nền khu vực gần KCN đô thị Sonadezi Châu Đức. |
Người mua hủy cọc, người bán ôm đất
Đất nền là phân khúc giá tăng mạnh nhất những năm qua. Ngay cả khi dịch bệnh xảy ra, loại hình này vẫn tăng đều đặn mức trung bình từ 20-30%/năm. Trong khi, ở những vị trí đẹp, giá có thể bật tăng 40-50%/năm. Đây cũng là phân khúc gây sốt cao trên thị trường bất động sản (BĐS) tại BR-VT trong thời gian vừa qua. Cơn sốt này kéo dài từ cuối năm 2020 đến 4 tháng đầu năm 2022, và chỉ thực sự hạ nhiệt trong khoảng thời gian gần đây.
Đáng chú ý, khi “sốt đất” qua đi, nhiều nhà đầu tư “ăn theo” độ nóng của thị trường, sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư buộc phải bán tháo, thoát hàng nhanh giữa vòng xoáy giảm nhiệt của thị trường BĐS.
Ông Trần Văn Tính (huyện Xuyên Mộc) cho biết, vài tháng trước, khi mới xuất hiện thông tin có DN lớn sắp đầu tư vào khu vực huyện Xuyên Mộc và một đại gia khác đang rót tiền vào Đất Đỏ thì khu vực đất ven biển huyện Xuyên Mộc thậm chí các xã vùng sâu vùng xa như Tân Lâm, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Hòa Hội cũng “nhảy múa” liên tục.
Có nhiều khu đất khách vừa đặt cọc đã tăng giá 2-3 lần, người mua chỉ sang tay tiền đặt cọc là có thể lời gấp đôi trong vài tuần. Nhưng khoảng 1-2 tháng trở lại đây, thị trường BĐS bất ngờ lắng dịu, một số người trót ôm đất giá cao đang phải chạy vạy khắp nơi tìm khách hàng bán lại nhưng vẫn không thể “đẩy hàng”.
Anh Lê Văn Tứ (tỉnh Đồng Nai) cho biết, qua theo dõi anh thấy thị trường BĐS tại BR-VT từ tháng 10/2021 đến 3 tháng đầu năm 2022 “sốt” cao. Nhiều bạn bè của anh đầu tư mua đi bán lại đất nông nghiệp, đất sào ở các khu vực nông thôn các huyện Châu Đức, Xuyên Mộc, Đất Đỏ lãi hàng tỷ đồng mỗi lô nên hồi giữa tháng 4 anh xuống cọc 1.000m2 đất khu vực xã Bình Ba (huyện Châu Đức) với giá đầu tư 2,4 tỷ đồng, nhưng khi vừa đặt cọc thì không hiểu sao đất xuống giá quá nhanh khiến anh trở tay không kịp.
“Tôi rao bán khắp nơi nhưng không sang được cọc, nếu ôm luôn thì không đủ tiền nên tôi đành phải hủy 200 triệu đồng tiền cọc cho chủ đất”, anh Tứ nói.
Chị Hằng, một chuyên môi giới đất vườn, đất sào khu vực huyện Đất Đỏ, Long Điền và Xuyên Mộc thừa nhận, gần đây mọi giao dịch đất đai gần như đóng băng, khách hẹn đặt cọc đều bỏ ngang. Nhiều lô chủ đất chấp nhận hạ giá 200-300 triệu đồng nhưng vẫn không có khách mua.
“Nếu như sau Tết nguyên đán, điện thoại tôi muốn cháy máy vì khách gọi xem đất. Tuần nhàn thì cũng bán được 1-2 lô, tuần nào may mắn có khi chốt 4-5 lô. Nhưng cả tháng nay, tôi không bán được lô đất nào, cũng chẳng có khách nào hẹn đi xem đất”, chị Hằng nói.
Giá đất dự báo còn tiếp tục giảm?
Theo số liệu của trang batdongsan.com.vn, trong quý I/2022, thị trường bất động sản (BĐS) liên tục ghi nhận giá đất nền thổ cư tăng mạnh tại nhiều địa phương kèm theo nhu cầu giao dịch gia tăng. Giao dịch đất nền tại BR-VT và các tỉnh lân cận đạt 1.240 nền trong quý đầu năm 2022, tăng mạnh so với quý IV/2021.
Trước những tín hiệu “sốt đất”, để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, hạn chế đầu cơ, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đã có động thái “phanh” hoạt động cho vay để kinh doanh BĐS, thuế áp giá cao theo thị trường. Vì vậy, thị trường BĐS tại nhiều địa phương bắt đầu hạ nhiệt.
Theo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, trong 3 tháng đầu năm 2022, tình hình giải quyết hồ sơ thủ tục hành chính đối với hồ sơ chuyển nhượng tại hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai tăng mạnh so với cùng kỳ. Cụ thể, tổng số hồ sơ chuyển nhượng đã tiếp nhận và giải quyết là 25.081 hồ sơ, tăng 9.167 hồ sơ so với 3 tháng đầu năm 2021. Nhưng từ tháng 4 đến nay, lượng hồ sơ chuyển nhượng bắt đầu giảm mạnh, giảm 50-70%.
Ông Mai Văn Thắng, Giám đốc một công ty BĐS tại BR-VT cho biết, thị trường BĐS ở các huyện, thậm chí là thị trường đất ở đô thị TP. Vũng Tàu và TP. Bà Rịa đã chững lại khoảng 2 tháng trở lại đây vì nhiều lý do nhưng phần lớn là vì dòng tiền bị siết lại, hồ sơ vay ngân hàng để mua BĐS ngày càng siết chặt, lãi suất cao…
Mặt khác, do giá đất ở nhiều địa phương bị đẩy lên quá cao trong 2 năm trở lại đây nên những người vào sau sợ rủi ro không dám đầu tư. Ngoài ra, còn có những tác động khác như gần đây, chính quyền địa phương xử lý mạnh tay với công trình xây dựng trái phép, làm đường trên đất nông nghiệp nên việc mua bán đất đai khu vực nông thôn càng ảm đạm.
Ông Thắng cũng chỉ ra rằng, xu hướng lướt sóng khi thị trường nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thành thạo thị trường và có tầm nhìn dài hạn. Còn những người đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, non kinh nghiệm thì nay dễ bị ôm nợ.
Phân tích của các chuyên gia cho thấy, trong bối cảnh các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất và siết tín dụng với BĐS sẽ gây bất lợi cho DN địa ốc và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc tăng cường thanh tra dự án, siết thuế chuyển nhượng nhà đất khiến thị trường BĐS phải chững lại. Theo quy luật tất yếu, khi thị trường gặp khó, nhà đầu tư thiếu vốn thì giá đất sẽ giảm. Do đó, dự báo, giá đất sẽ tiếp tục hạ nhiệt vào cuối năm 2022 và đầu năm 2023.
Bài, ảnh: QUANG VŨ