Siết chặt việc tách thửa đất nhằm phân lô, bán nền

Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh đã được thi hành hơn một năm qua. Nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ những khó khăn, bất cập. Vì vậy, UBND tỉnh đã giao các sở, ngành và địa phương đóng góp ý kiến để sửa đổi, bổ sung, hoặc ban hành văn bản khác thay thế quyết định trên, nhằm giúp cho công tác quản lý đất đai được chặt chẽ hơn, phù hợp với nhu cầu thực sự của người dân theo quy định pháp luật.

Một khu đất nông nghiệp hơn 25.000m2 ở xã Đá Bạc, huyện Châu Đức đã được người dân và DN hợp tác san lấp mặt bằng trái phép và đang rao bán đất nền.

NGĂN NGỪA  LẬP DỰ ÁN “MA”

Theo quy định tại Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND, về diện tích tối thiểu để tách thửa đất trên địa bàn tỉnh, đối với đất nông nghiệp mỗi thửa đất sau khi tách có diện tích bằng hoặc lớn hơn 500m2 thì không cần xem xét quy hoạch của thửa đất, không bắt buộc phải có lối đi vào thửa đất. Trường hợp thửa đất sau khi tách có diện tích dưới 500m2, trước khi làm thủ tục tách thửa, người dân phải làm thủ tục chuyển mục đích sang đất ở (khu đất phù hợp quy hoạch đất ở), phải xin phép các cơ quan chức năng và hiến đất để làm đường giao thông (trường hợp chưa có sẵn đường giao thông).

Cụ thể như, trường hợp người dân có thửa đất nông nghiệp diện tích 1.000m2, phù hợp với quy hoạch đất ở, nay xin tách thành 6 thửa, trong đó 1 thửa có diện tích 500m2. Đối với thửa đất hình thành sau khi tách có diện tích 500m2 thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất. Riêng 5 thửa đất còn lại thì phải chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, diện tích tối thiểu là 60m2/thửa.

Trường hợp người dân có thửa đất diện tích 220m2, gồm 80m2 đất ở và 140m2 đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đường giao thông có lộ giới nhỏ hơn 20m, nay xin tách thành 2 thửa. Nếu hiện trạng đã có nhà ở trên đất thì diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất hình thành sau khi tách thửa theo quy định là 100m2. Trong đó, diện tích đất ở trên mỗi thửa đất tối thiểu là 36m2 đối với địa bàn các phường thuộc thành phố và 40m2 đối với địa bàn các xã, thị trấn thuộc các huyện trong đất liền và huyện Côn Đảo (do không có cấp xã). Nếu hiện trạng chưa có nhà ở trên đất, thì diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất được hình thành là 100m2 và diện tích đất ở trên mỗi thửa đất là 60m2 đối với các xã, phường, thị trấn thuộc các huyện, thành phố trong đất liền và khu trung tâm huyện Côn Đảo.

Dù đã “siết” lại việc tách thửa đất như trên, nhưng nhiều nơi trong tỉnh vẫn xảy ra tình trạng tách thửa, phân lô bán đất nền ào ạt. Nhất là tại các phường, xã thuộc địa bàn TX.Phú Mỹ, huyện Châu Đức có nhiều dự án “ma” do một số DN bất động sản thỏa thuận với người có đất nông nghiệp diện tích lớn tự ý san ủi mặt bằng, phân lô và tổ chức bán đất nền trái phép, thu lợi bất chính. Vì vậy, tại cuộc họp ngày 14-8-2018, UBND tỉnh đã chỉ đạo Chủ tịch UBND các huyện, thị xã, thành phố tạm dừng việc cho phép tách thửa, san lấp mặt bằng, phân lô, bán đất nền trên địa bàn quản lý kể từ ngày 15-8-2018; đồng thời, phải chịu trách nhiệm nếu để tiếp tục xảy ra tình trạng vi phạm. 

Tuy nhiên, việc tạm dừng tách thửa đất đã dẫn đến sự không đồng thuận của người dân có nhu cầu thực sự. Mới đây, tại buổi tiếp xúc cử tri của Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh tại huyện Châu Đức, cử tri Nguyễn Tấn Cường (thôn Quảng Tây, xã Nghĩa Thành) đã bức xúc phản ánh về việc chính quyền địa phương không giải quyết cho gia đình ông tách thửa đất cho con làm nhà. Ông Cường đề nghị cho biết khi nào thì người dân được tách thửa đất?.

Trước tình hình trên, để giải quyết nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất, Sở TN-MT đã có văn bản đề nghị UBND tỉnh cho phép các địa phương tiếp tục nhận và giải quyết hồ sơ tách thửa đất đối với các hộ gia đình, cá nhân và những trường hợp có nhu cầu thực tế phù hợp với các quy định về quản lý đô thị, hạ tầng giao thông, kế hoạch sử dụng đất. Riêng đối với các hồ sơ tách thửa với quy mô diện tích lớn, số lượng thửa đất nhiều, có dấu hiệu phân lô, bán đất nền thì phải tạm ngưng giải quyết, chờ điều chỉnh Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND. Theo đó, ngày 11-9, UBND tỉnh đã có Thông báo số 490/TB-UBND chấp thuận đề nghị này của Sở TN-MT; đồng thời, giao Sở TN-MT chủ trì việc xây dựng dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định tách thửa đất cho phù hợp với tình hình thực tế và công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh theo quy định pháp luật.

SỬA ĐỔI CHO PHÙ HỢP THỰC TẾ

Thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh, hiện Sở TN-MT đang lấy ý kiến các sở, ngành, địa phương để hoàn thành dự thảo về tách thửa đất và trình UBND tỉnh phê duyệt, ban hành quyết định thay thế Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND.

Ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Phó Giám đốc VPĐKĐĐ tỉnh cho biết, việc sửa đổi lần này sẽ có những quy định nhằm siết chặt hơn việc tách thửa đất. Cụ thể như, bổ sung quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với các thửa đất có diện tích từ 500 - 2.000m2 tại TP.Vũng Tàu và từ 1.000-5.000m2 tại các địa phương khác. Trước khi thực hiện tách thửa đất có hình thành đường giao thông mới, người sử dụng đất phải lập bản vẽ phương án mặt bằng phân lô tách thửa và được UBND cấp huyện chấp thuận. Thủ tục tách thửa chỉ được thực hiện sau khi đã đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, được UBND các huyện xác nhận.

Đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 tại TP.Vũng Tàu và lớn hơn 5.000m2 ở các địa phương khác, trước khi tách thửa người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Đối với đất nông nghiệp, diện tích đất tối thiểu sau khi tách phải lớn hơn 500m2. Trong Dự thảo cũng nêu rõ: UBND các huyện, thành phố căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị để xem xét, chấp thuận bản vẽ phương án tách thửa, làm cơ sở cho việc tách thửa. 

Về việc xây dựng lối đi chung trong khu dân cư, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu phân lô, tách thửa thì phải lập bản vẽ phương án phân lô (tỷ lệ 1/500 – 1/200) kèm đơn đề nghị cho phép tách thửa đất (trong đó nêu rõ số lô đất tách để cho, tặng người thân) trình UBND cấp huyện xem xét. UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức khảo sát nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình trên cơ sở số người thân được phân chia đất của hộ gia đình đó; có văn bản xác nhận để cơ quan quản lý đất đai xem xét làm thủ tục tách thửa đất theo quy định. 

Hầu hết ý kiến của người dân đều cho rằng, cần thiết phải “siết” chặt quản lý tình trạng phân lô, bán đất nền trái phép, gây mất an ninh trật tự tại các khu vực có dự án bất động sản “ma” mang dấu hiệu lừa đảo thu lợi bất chính. Tuy nhiên, Luật Đất đai không cấm việc tách thửa đất. Vì vậy, muốn hạn chế tách thửa đất nhằm mục đích phân lô bán nền, chỉ cần các địa phương quản lý chặt việc xây dựng nhà ở. Nếu không đáp ứng đủ điều kiện về hạ tầng, kiên quyết không cho xây dựng. Như vậy, sẽ hạn chế được việc hình thành các khu dân cư tự phát. Ngoài ra, để tránh phá vỡ quy hoạch thì phải quy định rõ ràng khi tách thửa đất để bảo đảm xây dựng nhà ở, kết nối với đường giao thông chính…; tránh tình trạng phát sinh nhiều thủ tục rườm rà, gây khó khăn cho người dân thực sự có nhu cầu tách thửa đất để tặng, cho người thân của mình.

Bài, ảnh: TRIỆU VỸ