Quốc hội giám sát tối cao về quản lý thị trường bất động sản

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, ngày 28/10 tại Nhà Quốc hội, Quốc hội đã tiến hành giám sát tối cao đối với chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn.

Quang cảnh phiên họp. Ảnh: CHÂU VŨ

Phiên họp được điều hành bởi Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, với sự tham gia của 123 đại biểu đại diện cho Thường trực HĐND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Trình bày báo cáo trước Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Phó Trưởng Đoàn Thường trực Đoàn giám sát Vũ Hồng Thanh cho biết, chuyên đề giám sát này có phạm vi và nội dung rất rộng, do thị trường bất động sản (TTBĐS) và nhà ở xã hội (NOXH) liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực và trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương. Quá trình giám sát gặp nhiều khó khăn trong việc thu thập và phân tách thông tin, số liệu do sự phức tạp và thay đổi liên tục của các chính sách, pháp luật liên quan.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, trong giai đoạn 2015-2023, thị trường BĐS đã có bước phát triển mạnh về quy mô và loại hình, đóng góp vào hạ tầng vật chất xã hội, tạo điều kiện cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển và nâng cao chất lượng sống của người dân. Đến cuối giai đoạn giám sát, có hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đang triển khai, sử dụng khoảng 11.191 ha đất; 413 khu công nghiệp với diện tích đất đạt 87.700 ha. Về nhà ở xã hội, có khoảng 800 dự án đã triển khai, trong đó có 373 dự án hoàn thành và 129 dự án mới khởi công.

Tuy nhiên, ông Vũ Hồng Thanh cũng thừa nhận những bất cập trong quản lý TTBĐS và NOXH, như giá BĐS còn cao so với thu nhập người dân, nhiều khu đô thị bị bỏ hoang, tình trạng quản lý chung cư mini chưa hiệu quả, và nhiều khu chung cư cũ chưa được xử lý hiệu quả. Các loại hình BĐS mới cũng gặp nhiều vướng mắc pháp lý, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, và phần lớn nguồn cung đến từ các dự án cũ.

Giai đoạn 2022-2023, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng tiêu cực của dịch COVID-19, nguồn cung suy giảm và nhiều dự án đình trệ, dẫn đến lãng phí lớn về nguồn lực và đất đai. Đặc biệt, giá BĐS tăng cao hơn so với thu nhập người dân, tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội nghiêm trọng ở nhiều địa phương. Điều này đã tác động tiêu cực đến tình hình kinh tế, gây ra rủi ro cho doanh nghiệp BĐS, hệ thống ngân hàng và thị trường trái phiếu, đồng thời ảnh hưởng đến an sinh xã hội, lao động và việc làm.

Quốc hội xác định nguyên nhân và trách nhiệm thuộc về các cơ quan nhà nước và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đoàn giám sát đã đưa ra các kiến nghị với Quốc hội, Chính phủ và các bộ ngành, đề xuất giải pháp ngắn hạn và dài hạn để nâng cao hiệu lực, hiệu quả của việc thực hiện chính sách, pháp luật quản lý TTBĐS và phát triển NOXH.

Quốc hội dự kiến dành một ngày để tiến hành giám sát tối cao và thảo luận dự thảo Nghị quyết nhằm giải quyết các vấn đề đã nêu.

Cơ cấu lại quy hoạch và tạo quỹ đất ưu tiên cho nhà ở xã hội  và nhà ở bình dân

Tham gia phát biểu giám sát tối cao tại kỳ họp đối với nội dung giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Huỳnh Thị Phúc thống nhất cao với báo cáo kết quả giám sát của Đoàn giám sát trình với Quốc hội.

Phó Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Huỳnh Thị Phúc phát biểu tại phiên giám sát tối cao. Ảnh: CHÂU VŨ

Đại biểu Phúc nhận định Đoàn giám sát đã hoàn thành rất tốt nhiệm vụ trong việc tổ chức giám sát và xây dựng báo cáo với chất lượng cao, thể hiện tính khoa học và sự chặt chẽ trong từng nội dung. Báo cáo không chỉ cung cấp thông tin chi tiết, toàn diện mà còn đánh giá chính xác, khách quan các vấn đề trọng điểm, giúp nhận diện rõ những tồn tại và đề xuất các giải pháp thực tiễn, phù hợp với tình hình thực tế. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng và cách thức triển khai giám sát khoa học của Đoàn là nền tảng quan trọng cho những quyết sách đúng đắn, hiệu quả sau này. Dựa trên các số liệu giám sát thực tế, tôi xin trao đổi vào những vấn đề vướng mắc và bàn thêm giải pháp để hướng tới phát triển một thị trường BĐS và NOXH bền vững.

Đánh giá về thực trạng giá bất động sản và áp lực an cư của người dân, đại biểu Phúc nhận xét: Kết quả giám sát chỉ rõ, giá bất động sản (BĐS) vượt xa mức thu nhập của đại bộ phận người dân. Hiện nay, giá BĐS tại các thành phố lớn đã vượt lên mức mà người dân có thu nhập trung bình khó tiếp cận. Báo cáo giám sát cho thấy, giá BĐS nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hiện gấp hơn 20 lần thu nhập bình quân của người lao động. Phân khúc NOXH thiếu hụt trầm trọng so với nhu cầu, khi đa phần nguồn cung tập trung vào các dự án BĐS cao cấp, chủ yếu phục vụ đầu cơ và tích lũy tài sản. Điều này tạo nên sức ép an cư vô cùng lớn.

Về quy hoạch thiếu đồng bộ và thủ tục đầu tư phức tạp, đại biểu Phúc cho biết Theo báo cáo giám sát, khoảng 60% các dự án BĐS tại nhiều địa phương hiện gặp khó khăn trong triển khai do vướng mắc quy hoạch và thủ tục hành chính. Nhiều dự án vẫn mất tới 3-5 năm để hoàn tất thủ tục cấp phép do thiếu liên thông giữa các cơ quan cấp phép. Thủ tục hành chính rườm rà dẫn đến hệ quả không chỉ làm chậm tiến độ các dự án BĐS mà còn đội chi phí lên cao. Các chủ đầu tư phải gánh thêm chi phí chờ đợi, ảnh hưởng tiêu cực đến giá thành BĐS và gây khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai dự án NOXH.

Đối với khó khăn về huy động nguồn vốn và rủi ro tài chính cao, đại biểu Phúc nhận định: Phần lớn các doanh nghiệp BĐS nhỏ và vừa hiện nay gặp khó khăn khi tiếp cận vốn tín dụng, một phần vì thiếu tài sản đảm bảo và các ngân hàng đang kiểm soát rủi ro trong cho vay BĐS. Giai đoạn 2021-2023, lãi suất cho vay BĐS có thời điểm lên đến 12-14%, khiến chi phí vay tăng cao. Bên cạnh đó, vướng mắc trong việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20% theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ nhưng không nêu rõ hoàn trả theo giá trị doanh nghiệp giao dịch mua bán, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn để thực hiện dự án nhà ở xã hội hay hoàn trả theo đơn giá của cấp tỉnh, dẫn đến nhiều dự án NOXH bị đình trệ hoặc không thể hoàn thành đúng tiến độ; khiến nguồn cung NOXH bị gián đoạn, ảnh hưởng nhiệm vụ phát triển Nhà ở xã hội.

Để giải quyết những vướng mắc bất cập này, đại biểu Phúc thống nhất với các kiến nghị và giải pháp của Đoàn giám sát đưa ra, đồng thời đại biểu đề nghị với Quốc hội quan tâm thêm một số giải pháp:

(i). Cơ cấu lại quy hoạch và tạo quỹ đất ưu tiên cho NOXH và nhà ở bình dân, cần có quy hoạch đồng bộ, dài hạn, đặc biệt là tại các khu vực đô thị lớn và các khu công nghiệp. Các thành phố lớn nên quy hoạch các khu vực riêng biệt dành cho NOXH, trong đó đảm bảo ít nhất 30% diện tích đất phát triển BĐS tại các khu đô thị mới được ưu tiên cho các dự án NOXH;

(ii). Cải cách thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp và liên thông quản lý theo hướng: Thực hiện cơ chế “một cửa liên thông” trong cấp phép và tăng cường phân cấp cho địa phương trong phê duyệt dự án NOXH;

(iii). Tạo nguồn vốn bền vững, ưu đãi tài chính cho doanh nghiệp phát triển NOXH bằng cách thành lập quỹ tín dụng cho NOXH;

(iv). Ưu đãi thuế và hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp phát triển NOXH, Chính phủ cần xem xét miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm thuế giá trị gia tăng, và hỗ trợ tài chính trực tiếp để giảm chi phí xây dựng NOXH, từ đó hạ giá thành và tăng khả năng tiếp cận của người dân;

(v). Có hướng dẫn cụ thể giải quyết bất cập trong việc triển khai Điều 78 về quy định chuyển tiếp của Luật Nhà ở năm 2024 để phù hợp với thực tiễn vì hiện nay nếu căn cứ Điều 5 của Nghị định 100 năm 2015, được sửa đổi bổ sung tại khoản 4, Điều 1 Nghị định năm 2021 của Chính phủ thì không thể triển khai vì có nhiều bất cập.

CHÂU VŨ -  PHÚC LƯU
(Từ Hà Nội)