Cẩn trọng khi giao dịch chuyển nhượng đất

Đất đai, nhà cửa… là những tài sản có giá trị lớn. Do đó, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng thì hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua - bán phải được xây dựng chi tiết, chặt chẽ để tránh phát sinh tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

Lô đất tại đường số 31, xã Nghĩa Thành, huyện Châu Đức do bà Đoàn Thị Điệp chỉ ranh bán cho bà Vũ Thị Thùy Trang và xảy ra tranh chấp tiền đặt cọc.

Bà Vũ Thị Thùy Trang (ngụ thôn Quảng Thành 1, xã Nghĩa Thành, huyện Châu Đức) gửi thư tới Báo Bà Rịa-Vũng Tàu phản ánh, bà mua 1 lô đất diện tích 450m2 tại đường 31, thôn Nghĩa Thành, xã Nghĩa Thành, huyện Châu Đức, với số tiền 690 triệu đồng. Diện tích đất này do bà Lê Thị Nguyện (ấp Mỹ Đức, xã Suối Nghệ, huyện Châu Đức) làm chủ và đã ủy quyền cho bà Đoàn Thị Điệp (ấp Sông Cầu, xã Nghĩa Thành, huyện Châu Đức) đứng ra giao dịch mua bán. 

Ngày 14-1-2018, bà Trang đặt tiền cọc cho bà Điệp 50 triệu đồng, hẹn 10 ngày sau đi công chứng và trả hết số tiền còn lại. Theo thỏa thuận, nếu bên mua không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc sẽ bị mất cọc cho người bán. Nếu người bán không bán, sẽ phải trả lại cọc và bồi thường số tiền tương đương với tiền cọc cho người mua. Tuy nhiên, theo bà Trang, bà Điệp đã có gian dối trong việc chỉ ranh giới, vị trí thửa đất lúc giới thiệu bán đất cho bà Trang. Cụ thể, lúc đầu, bà Điệp chỉ thửa đất A, nhưng sau khi nhận cọc, bà này lại chỉ thửa đất B, nên 2 bên xảy ra xung đột, bà Trang không đồng ý nhận thửa đất B và đề nghị thỏa thuận lại. Nhưng bà Điệp yêu cầu bà Trang tiếp tục thực hiện hợp đồng, khi quá thời gian ghi trong hợp đồng đặt cọc, bà Điệp đã hủy giao dịch mua bán đất với bà Trang và bán lô đất trên cho người khác. “Bà Điệp không trung thực khi giới thiệu bán đất, giới thiệu nhầm thửa đất cho tôi, nên tôi không đồng ý nhận thửa đất và yêu cầu bà Điệp trả lại tiền cọc cho tôi”, bà Trang nói.

Về vụ việc trên, bà Võ Thị Bích Thủy, cán bộ tư pháp UBND xã Nghĩa Thành cho biết, tại đường số 31 của xã Nghĩa Thành, bà Đoàn Thị Điệp có một lô đất rộng khoảng 10m, dài 45m. Nhưng trong hợp đồng đặt cọc không ghi rõ về số thửa, tờ bản đồ và vị trí cụ thể của lô đất nên rất khó để biết được ai đúng, ai sai. UBND xã Nghĩa Thành đã mời 2 bên lên hòa giải, giải thích rõ các quy định pháp luật về tiền đặt cọc cho các bên hiểu, nhưng hòa giải không thành công.

Theo ghi nhận của phóng viên, hợp đồng đặt tiền cọc giữa bà Trang và bà Điệp là bản viết tay, nội dung rất sơ sài, ngoài thông tin về diện tích, giá cả và vị trí đất ghi khá chung chung, thì không có thông tin gì thêm. “Tôi chỉ có một lô đất tại thửa 913-914, tờ bản đồ số 7, đường 31, ấp Nghĩa Thành, xã Nghĩa Thành nên không thể có chuyện tôi lừa gạt, chỉ sai vị trí đất. Bà Trang mất cọc là do đã không thực hiện đúng với thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc”, bà Điệp khẳng định.

Giấy đặt cọc mua đất giữa bà Vũ Thị Thùy Trang và bà Đoàn Thị Điệp sơ sài, thiếu nhiều thông tin dẫn đến tranh chấp.

Theo luật sư Thịnh Đình Quang (Hội Luật gia tỉnh), khi mua bán, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn như nhà cửa, đất đai…, nếu thỏa thuận không chặt chẽ sẽ dễ dẫn đến tranh chấp. Để tránh những thiệt hại có thể xảy ra, trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, người mua cần phải xác định về tính hợp pháp của bất động sản như: giấy CNQSD đất, bất động sản có bị tranh chấp, cầm cố, thế chấp ngân hàng hay không; ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu... Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền, tránh xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp. 

Để hợp đồng được thực hiện theo thỏa thuận, các bên phải lường hết trước được những tình huống có thể xảy ra tranh chấp bằng cách giao kết một hợp đồng đặt cọc với đầy đủ các điều khoản mang tính cơ sở pháp lý. “Trong trường hợp đặt cọc giữa bà Trang và bà Điệp nêu trên, nội dung hợp đồng phải ghi rõ số thửa, tờ bản đồ số bao nhiêu, diện tích, ngày cấp giấy CNQSDĐ… thì sẽ khó xảy ra tranh chấp, nếu có thì cơ quan thẩm quyền cũng dễ dàng giải quyết. Nếu 2 bên không thỏa thuận được, bà Trang có thể khởi kiện đến TAND huyện để được giải quyết theo quy định pháp luật”, luật sư Thịnh Đình Quang khuyến cáo. 

Bài, ảnh: TRÚC ANH