Những điểm mới đáng chú ý trong Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, ngày 18/1/2024, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025. Phóng viên Báo Bà Rịa-Vũng Tàu đã có cuộc phỏng vấn Luật sư Nguyễn Cảnh - Giám đốc Công ty Luật TNHH Nguyễn Cảnh về những điểm mới đáng chú ý của luật này.

 Luật sư có thể cho biết những điểm mới của Luật Đất đai 2024?

- Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới, nhưng theo tôi có 8 nhóm điểm mới nổi bật.

Đầu tiên, luật cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất và các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp.

Thứ hai, quy định 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ ba, bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố, áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Thứ tư, bổ sung thêm Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất. Đây là nội dung hoàn toàn mới.

Thứ năm, để đồng bộ với quy định phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, Luật Đất đai 2024 cũng quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, cũng như đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thứ sáu, quy định khá thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết dự án phát triển kinh tế - xã hội, gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại.

Thứ bảy, quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, gồm trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng quy định tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng.

Thứ tám, Luật Đất đai 2024 cho phép áp dụng ngay một số quy định mà không cần chờ đến ngày có hiệu lực 1/1/2025. Có thể kể đến như quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển nhằm tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất, tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành Nghị định quy định về giá đất.

 Ông đánh giá như thế nào về quy định cấp “sổ đỏ” cho đất không giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai trong Luật Đất đai 2024?

- Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì sẽ được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi chung là sổ đỏ).

Tuy nhiên để đảm bảo tính khách quan, quá trình cấp sổ đỏ, nhất là các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng thì việc căn cứ thực tế sử dụng đất, lịch sử quản lý đất đai là điều hết sức quan trọng. Công tác này phụ thuộc rất lớn vào việc tổ chức thực hiện và ý thức chấp hành pháp luật của người dân cũng như sự sát sao, trách nhiệm của chính quyền địa phương, MTTQ, thậm chí các cơ quan thanh tra, kiểm tra. Đây là chính sách rất tốt, vừa kế thừa các luật đất đai trước đây và căn cứ vào thực tiễn hiện nay để ban hành.

 Trước đây, người dân thường không bằng lòng, thậm chí khiếu kiện vì việc xác định giá đất không sát với giá thị trường, hoặc bồi thường tái định cư nhưng không bảo đảm cho họ một chỗ ở tương xứng với nơi ở cũ. Luật Đất đai 2024 có khắc phục được những hạn chế này không?

- Để khắc phục những tồn tại này, luật mới quy định rõ việc xác định giá đất phải sát với giá thị trường. Nguyên tắc đầu tiên là phải sử dụng phương pháp so sánh để xem thị trường đang giao dịch là bao nhiêu. Nếu giá đất không sát với giá thị trường thì sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số và bảng giá đất phải được công bố hằng năm, sát với thị trường. Như vậy, xác định giá đất để bồi thường, tái định cư sẽ không còn quá thấp, không có sai lệch và tương đối phù hợp.

Luật đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ gỡ vướng pháp lý, thúc đẩy thị trường bất động sản. Trong ảnh: Khách hàng tìm hiểu dự án Vũng Tàu Centrel Point.

Tương tự, luật còn quy định rất rõ khu vực tái định cư phải được đầu tư xây dựng hạ tầng và bảo đảm các tiêu chí. Tinh thần là các khu tái định cư phải được xác định ưu tiên. Nếu người dân phải di dời thì cố gắng tìm cho họ nơi gần nhất ngay tại địa bàn cùng xã, phường; trường hợp không có thì mở rộng ra trong địa bàn quận, huyện. Và ưu tiên, nghĩa là lựa chọn những khu vực cùng quy hoạch đất để ở, chứ không phải tái định cư là đưa người dân vào chỗ ở khó khăn; còn dành đất thuận lợi để mang đi bán, đấu giá, thu tiền.

 Những điểm mới trong Luật Đất đai 2024 sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản (BĐS), thưa luật sư?

- Luật Đất đai 2024 được người dân và DN BĐS quan tâm. Việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho DN, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định của Luật Đất đai 2024 đã được sửa đổi hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngoài ra, cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin-cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các DN kinh doanh BĐS. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá BĐS tiệm cận với giá trị thực.

 Xin cảm ơn Luật sư!

QUANG VŨ (Thực hiện)