Ngày 5/4, Tòa án nhân dân TP.Bà Rịa mở phiên tòa dân sự sơ thẩm xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của bà Huỳnh Thị Tuyết Hạnh (khu phố 2, phường Phước Trung, TP.Bà Rịa) với ông Lê Văn Truyền và bà Nguyễn Thị Dung ngụ cùng phường. Chỉ vì khoản vay 150 triệu đồng tiền vốn để phát triển kinh tế gia đình, thế nhưng do thiếu hiểu biết về pháp luật, nhẹ dạ cả tin, gia đình bà Huỳnh Thị Tuyết Hạnh (khu phố 2, phường Phước Trung, TP.Bà Rịa) suýt mất nhà, đất vì vướng vào bẫy cho vay theo hình thức hợp đồng giả cách.
 |
| Nhà và đất của gia đình bà Huỳnh Thị Tuyết Hạnh (khu phố 2, phường Phước Trung, TP.Bà Rịa) suýt mất vì hợp đồng giả cách. |
Theo nội dung vụ án, năm 2016, do cần tiền làm ăn nên bà Hạnh đã thế chấp “sổ đỏ” (2 thửa đất 14, 147, tờ bản đồ số 35) có diện tích 176,5m2 tại phường Phước Trung (TP.Bà Rịa) cho ông Truyền và bà Dung để vay số tiền 150 triệu đồng, lãi suất 4,5 triệu đồng/tháng (tương đương 36%/năm). Lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của vợ chồng bà Hạnh, ông Truyền đã lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và yêu cầu vợ chồng bà Hạnh ký tên. Để vợ chồng bà Hạnh tin tưởng, ông Truyền viết giấy tay có nội dung “Giấy mượn tiền có thế chấp” nên bà Hạnh đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, khi đưa số tiền 150 triệu đồng, ông Truyền lấy lại 16,4 triệu đồng tiền môi giới cho vay và chỉ đưa số tiền còn lại 133,6 triệu đồng cho vợ chồng bà Hạnh. Sau khi vay tiền, đều đặn mỗi tháng bà Hạnh đều chuyển số tiền 4,5 triệu đồng cho ông Truyền để trả lãi. Đến tháng 4/2020, sau khi đã gom đủ số tiền 150 triệu đồng, vợ chồng bà Hạnh muốn trả hết cho ông Truyền để xin chuộc lại sổ đỏ. Lúc đó gia đình mới té ngửa vì mảnh đất của gia đình đã bị ông Truyền bán cho người khác và muốn chuộc lại thì vợ chồng bà Hạnh phải trả số tiền khoảng 1,5 tỷ đồng.
Tại phiên tòa sơ thẩm, căn cứ hồ sơ, chứng cứ và lời khai của các bên liên quan tại phiên tòa; căn cứ các Điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, các điều khoản của Luật Dân sự, HĐXX tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/12/2016 giữa bà Hạnh với ông Truyền tại Văn phòng công chứng Bà Rịa.
Sau khi nghe tòa tuyên án, bà Hạnh vỡ òa hạnh phúc“Gia đình tôi không còn mảnh đất nào khác để ở. Từ trước đến nay tôi không có ý định bán nhà, chỉ là khó khăn nên đi vay tiền, chấp nhận trả lãi cao để phát triển kinh tế gia đình. Đây là bài học sâu sắc cho gia đình tôi. Qua sự việc này, tôi mong những ai đang có ý định thế chấp giấy tờ nhà đất để vay vốn làm ăn hãy cẩn trọng, tìm hiểu kỹ về những quy định của pháp luật để không phải lo lắng, mất thời gian công sức, tiền của”, bà Hạnh nói.
Trong những năm gần đây, trên địa bàn tỉnh xảy ra nhiều vụ án dân sự liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo (hay còn gọi là hợp đồng giả cách), xuất phát từ hợp đồng vay mượn tiền, người vay phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu của người cho vay để bảo đảm khoản tiền vay. Tuy nhiên người vay không lường trước được hậu quả từ việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức này. Khi phát sinh tranh chấp nhiều người phải chịu mất tài sản là quyền sử dụng đất từ việc ký kết hợp đồng trên.
Nguyên nhân phát sinh các giao dịch nêu trên là do trình độ hiểu biết pháp luật của một số người dân còn hạn chế; do cần gấp một khoản tiền lớn nên người vay chấp nhận các điều kiện mà bên cho vay đặt ra; cần tiền để phát triển kinh tế gia đình nhưng do tâm lý ngại đến các tổ chức tín dụng làm thủ tục vay vì cho rằng thủ tục vay rườm rà; do tin tưởng người vay dùm, người cho vay nên người vay sẵn sàng ký các giấy tờ mà người vay dùm, người cho vay đưa ra.
Thực tế, việc sử dụng hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản mang lại nhiều rủi ro cho người đi vay và các bên có liên quan đến giao dịch này. Trong trường hợp, người đi vay thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ và lãi theo hợp đồng vay tài sản thì việc lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất hay yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải là dễ dàng. Hơn nữa, quá trình giải quyết để đi đến một bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải mất rất nhiều thời gian vì việc đánh giá hợp đồng nào là giả tạo, hợp đồng nào là thực, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi ký kết hợp đồng không là rất khó khăn. Chưa kể, những rủi ro khác có thể phát sinh như trong khoảng thời gian bên vay tài sản thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm có thể thực hện các hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho một khoản vay khác hay chuyển nhượng tài sản cho chủ thể khác.
Như vậy, để đảm bảo cho quyền lợi của người đi vay và tránh rắc rối cho các bên về sau thì các chủ thể tham gia vào giao dịch này cần ghi rõ trong hợp đồng về số tiền vay, tài sản thế chấp, thỏa thuận thời hạn thanh toán, việc giải quyết tài sản khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng. Việc thực hiện các giao dịch đúng theo quy định pháp luật là bảo vệ cho quyền lợi bản thân cũng như góp phần vào việc quản lý của Nhà nước.
Bài, ảnh: MAI NGỌC