Hướng tới thị trường bất động sản minh bạch, bền vững - Kỳ 1: Khó khăn bủa vây

Vướng pháp lý và tắc nguồn vốn là 2 khó khăn lớn nhất mà các dự án BĐS gặp phải. Các dự án BĐS tại Bà Rịa-Vũng Tàu cũng không ngoại lệ. 

Sự lệch pha cung cầu khiến thị trường BĐS thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ trong khi lại dồi dào các sản phẩm BĐS hạng sang, cái cấp Trong ảnh: Một góc NOXH Gò Cát 6.

Dự án ngưng trệ 

Theo đánh giá của các DN kinh doanh BĐS, khó khăn của thị trường BĐS hiện nay nằm ở 2 vấn đề chính là vướng mắc về pháp lý và “tắc” nguồn huy động vốn. Từ cuối năm 2022 đến nay, Chính phủ đã có biện pháp “cứu” thị trường BĐS thông qua việc ổn định chính sách tiền tệ, hạn chế đầu cơ. Từ đó, cấu trúc lại hệ thống tài chính, hướng đến phát triển kinh tế bền vững, nhưng các DN vẫn gặp nhiều khó khăn khi triển khai dự án.

Ông Lê Viết Liên, Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco) cho biết, trong quá trình triển khai dự án, công ty gặp phải khó khăn, vướng mắc đối với một số dự án về nhà ở, chung cư, biệt thự tập trung trên địa bàn TP.Vũng Tàu và TX.Phú Mỹ. Những vướng mắc này chủ yếu liên quan đến việc thỏa thuận quyền sử dụng đất; khấu trừ đất nông nghiệp trong tính tiền sử dụng đất; vướng mắc về khảo sát giá đất; dự án chưa có trong danh mục các dự án thương mại thuộc kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu; chồng lấn ranh với dự án khác…

Chẳng hạn, dự án khu nhà ở phía Đông đường 3/2 do Hodeco làm chủ đầu tư được phê duyệt chủ trương đầu tư trên diện tích 4,7ha, trong đó có một phần đất công với diện tích 1,8ha. Tuy nhiên, khi UBND tỉnh có quyết định tách dự án độc lập thì 1,8ha diện tích đất công trên được tỉnh tổ chức đấu giá và đã có nhà đầu tư khác trúng đấu giá.

Thống kê của Sở Xây dựng cho thấy, trong số 14 nhóm ngành dịch vụ cấp 1 trên địa bàn thì hoạt động kinh doanh BĐS là 1 trong 5 nhóm ngành có mức đóng góp cao nhất (chiếm khoảng trên 60%) trong tổng giá trị tăng thêm của các ngành dịch vụ. Trong ảnh: Khách du lịch vui chơi tại công viên nước The Tropicana Hồ Tràm, một trong những sản phẩm dịch vụ trong chuỗi dự án BĐS nghỉ dưỡng của NovaWorld.

Bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Lan Anh cũng phản ánh, thời gian qua, các dự án Lan Anh triển khai đều dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (NOXH). Tuy nhiên, cơ chế, chính sách đối với NOXH vẫn chưa rõ ràng, còn chung chung với nhà ở thương mại. Vì vậy, khi các địa phương triển khai thực hiện còn bối rối, dẫn tới sự chậm trễ, kéo dài trong thực hiện các thủ tục hành chính.

“Thiết nghĩ, địa phương cần kiến nghị Chính phủ tháo gỡ một số vướng mắc liên quan đến phát triển NOXH như: cách tính thuế, tính giá trị đất và đối tượng mua NOXH cần được mở rộng hơn...”, bà Nam Phương kiến nghị. 

Theo bà Nam Phương, dự án NOXH tại khu dân cư Lan Anh 7 mở rộng (xã Nghĩa Thành, huyện Châu Đức) do Công ty THHH Lan Anh làm chủ đầu tư có diện tích xây dựng hơn 10.000 m², hoàn thành cuối năm 2023. Dự án có 187 căn hộ với tổng vốn đầu tư hơn 200 tỷ đồng. Giai đoạn 1 của dự án có 81 căn NOXH đủ điều kiện được bán và cho thuê với diện tích từ 65-70m². Công ty có nhu cầu vay 150 tỷ đồng và đủ điều kiện để vay xây dựng NOXH nhưng thủ tục pháp lý, thời gian thẩm định hồ sơ để vay vốn gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng kéo dài, trong khi lãi suất vẫn cao. 

Mất cân đối cung - cầu

Ngoài những khó khăn về cơ chế, chính sách, thị trường BĐS còn gặp khó khăn do mất cân đối cung - cầu. Đó là thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, NOXH, nhà ở dành cho công nhân, người lao động, nhưng lại rất dồi dào các sản phẩm BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, các sản phẩm BĐS chưa có tính đặc sắc, mới lạ.  

Trong giai đoạn 2015 - 2023, trên địa bàn tỉnh có 461 DN đăng ký ngành, nghề kinh doanh liên quan BĐS. Trong đó, 3 địa phương gồm TP.Vũng Tàu, TP.Bà Rịa và TX.Phú Mỹ chiếm phần lớn số DN và các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Tính đến đầu năm 2024, UBND tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 59 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị với quy mô diện tích khoảng 1.285,90ha, diện tích sàn xây dựng khoảng 4,82 triệu m², bố trí khoảng 35.493 sản phẩm BĐS (28.993 căn nhà ở riêng lẻ và 6.500 căn hộ chung cư), tổng mức đầu tư khoảng 28.500 tỷ đồng.

Thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh đang lệch pha cung - cầu, thừa sản phẩm giá cao, trong khi thiếu sản phẩm vừa túi tiền cho người thu nhập thấp. Trong ảnh: Người lao động sinh hoạt trong căn hộ chung cư nhà ở xã hội IDICO Tower (TP.Vũng Tàu).

Ngoài ra, UBND tỉnh đã cấp giấy chứng nhận đầu tư, quyết định chủ trương cho 9 dự án du lịch có đầu tư hạng mục căn hộ du lịch với quy mô diện tích sử dụng đất khoảng 21 ha. Trong số này, sản phẩm BĐS có giá dưới 2 tỷ đồng trở xuống cực kỳ khan hiếm. Vì vậy, những người có mức thu nhập trung bình, hoặc thấp rất khó để mua nhà ở.

Đối với dự án NOXH, từ năm 2012, Bà Rịa-Vũng Tàu đưa vào sử dụng một số dự án cho người lao động có thu nhập thấp. Căn cứ nhu cầu thực tế, thời điểm năm 2015 đã đặt ra chỉ tiêu phát triển nhà ở đến năm 2020 chiếm khoảng 24% tổng số căn nhà xây mới. Tuy nhiên, quá trình triển khai không đạt kế hoạch. 

Trong đó, dự án NOXH vốn ngân sách đặt mục tiêu là 5.000 căn hộ/16 dự án với tổng mức đầu tư khoảng 2.000 tỷ đồng, đến nay mới hoàn thành 7/16 dự án với 1.375 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 1.035,7 tỷ đồng. Theo đại diện Sở Xây dựng tỉnh, tính cả vốn đầu tư ngoài ngân sách, hiện nay mới có 9 dự án NOXH đã hoàn thành với quy mô 6,1ha, 1.551 căn hộ. Đây là con số ít ỏi so với nhu cầu thực tế gần 76.000 người lao động (trong đó có 38.000 lao động nhập cư) đang làm việc trong 15 KCN trên địa bàn. 

Tình trạng lệch pha cung - cầu còn thể hiện rõ nhất là nguồn cung phân khúc nhà ở cao cấp rất sẵn nhưng thiếu vắng nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn.

Bài, ảnh: QUANG VŨ