Quản lý chặt giao dịch "đồng sở hữu"

Việc siết chặt quản lý các hình thức chuyển nhượng đất đai “đồng sở hữu” nhằm bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất, đồng thời bảo đảm trật tự trong công tác quản lý đất đai và xây dựng.

Sở TN-MT họp rà soát các khó khăn, vướng mắc và số lượng giao dịch “đất đồng sở hữu”.

150 NGƯỜI “ĐỒNG SỞ HỮU” MỘT THỬA ĐẤT

Theo Sở TN-MT, từ khi Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 22/7/2019 của UBND tỉnh quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh có hiệu lực, nhiều người dân đã đổ xô mua đất dưới hình thức “đồng sở hữu” nhiều người. Những trường hợp nhiều người cùng sở hữu một khu đất thường do chủ đất không thể tách thành từng thửa nhỏ để chuyển nhượng cho cá nhân hoặc tổ chức vì khu vực đó có thể vướng quy hoạch hoặc không đủ điều kiện tách thửa. Do đó, chủ sở hữu thường tự vẽ sơ đồ phân lô thể hiện “hẻm, đường tự mở” để chuyển nhượng. Sở TN-MT khẳng định những con hẻm, đường này không phải đất giao thông do Nhà nước quản lý nên không có giá trị pháp lý.

Cũng theo Sở TN-MT, đất “đồng sở hữu” không giới hạn số người đứng tên trên một sổ, nhưng thường phổ biến ở ngưỡng 5 người đứng tên trên một thửa 500m2. Cá biệt, có trường hợp một khu đất rộng 1.000m2 có tới 150 người “đồng sở hữu”. Vì vậy, việc mua đất phân lô theo hình thức “đồng sở hữu” không chỉ mang đến rủi ro cho người mua mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý chuyên ngành như quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, đất đai của địa phương, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư, chỉnh trang đô thị.

Trước tình hình đó, ngày 19/4/2021, UBND tỉnh có công văn hỏa tốc gửi Sở TN-MT, UBND các huyện, thị, thành phố và Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh về việc tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản trên địa bàn. Công văn nêu rõ tạm dừng các thủ tục chuyển nhượng đất “đồng sở hữu” đối với các trường hợp diện tích bình quân/hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong cùng một thửa đất thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định trên địa bàn tỉnh. 

Sau gần 1 tháng công văn trên được ban hành, những nhà đầu tư bất động sản theo hình thức “đồng sở hữu” vẫn chưa hết rối vì đã lỡ mua, lỡ đặt cọc... Anh P.T.T., một người đầu tư theo hình thức “đồng sở hữu” cho biết, anh có hơn 1 tỷ đồng tiền nhàn rỗi. Với số tiền này, anh không thể tìm được một khu đất đầy đủ pháp lý. Nghe lời bạn bè, anh đã quyết định xuống cọc 100 triệu đồng để mua một lô đất trên địa bàn phường 11, TP. Vũng Tàu theo hình thức “đồng sở hữu” cùng hơn 30 người khác. Tuy nhiên, sau khi UBND tỉnh ban hành văn bản trên, anh T. mới nhận thấy việc mua đất đồng sở hữu có nhiều rủi ro và khó khăn. Trước mắt, anh không thể thực hiện được giao dịch chuyển nhượng.

HÀNG NGÀN TRƯỜNG HỢP “ĐỒNG SỞ HỮU”

Thực hiện công văn trên, Sở TN-MT đã phối hợp với các địa phương rà soát lại số lượng thửa đất ở, đất nông nghiệp có nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng đất (từ 3 hộ gia đình, cá  nhân trở lên) từ năm 2018 đến năm 2020 trên địa bàn tỉnh. Kết quả cho thấy, có đến hàng ngàn trường hợp đang sở hữu đất theo hình thức “đồng sở hữu”. Cụ thể, TP. Vũng Tàu có 1.455 trường hợp; TP. Bà Rịa có 155 trường hợp; TX. Phú Mỹ có 1.026 trường hợp; huyện Châu Đức có 75 trường hợp; huyện Đất Đỏ có 473 trường hợp; huyện Long Điền có 503 trường hợp; huyện Xuyên Mộc có 78 trường hợp; huyện Côn Đảo có 22 trường hợp.

Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở TN-MT cho biết, căn cứ các quy định pháp luật về đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) đối với trường hợp thửa đất có nhiều người chung QSDĐ là không hạn chế số người “đồng sở hữu”. Tuy nhiên, việc nhiều người chung QSDĐ sẽ có tác động đến công tác quản lý về đất đai, trật tự xây dựng, đặc biệt là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Để bảo đảm việc giải quyết TTHC đối với thủ tục chuyển nhượng đất “đồng sở hữu” đúng quy định, nâng cao vai trò quản lý về đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn tỉnh, Sở TN-MT đã kiến nghị UBND tỉnh tiếp tục lấy ý kiến của các sở, ngành để nghiên cứu hoàn thiện dự thảo quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh thay thế Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Khi quy định mới về tách thửa đất được ban hành, hoạt động giao dịch chuyển nhượng “đồng sở hữu” cũng sẽ bị siết chặt hơn, không tạo kẽ hở cho giới đầu cơ “lách luật”.

Bài, ảnh: QUANG VŨ