Làm gì để không mua phải đất dự án đã thế chấp?

Thời gian qua, trên địa bàn tỉnh xảy ra nhiều vụ việc liên quan đến dự án đã thế chấp ngân hàng nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Làm gì để không mua phải đất dự án đã thế chấp ngân hàng là điều được nhiều người quan tâm.

Dự án Khu biệt thự du lịch Thanh Bình (phường 10, TP. Vũng Tàu) đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng nhưng vẫn rao bán cho người dân.

ĐẤT THẾ CHẤP VẪN RAO BÁN CHO KHÁCH HÀNG

Các dự án: Khu biệt thự du lịch Thanh Bình (phường 10, TP. Vũng Tàu); Khu dân cư số 1 Tây Nam (TT. Long Điền, huyện Long Điền); Khu nhà ở số 2 phía Đông rạch Thủ Lựu (phường Long Toàn, TP. Bà Rịa) là những ví dụ điển hình của tình trạng trên. 

Ông Ph.Q.K. (phường 9, TP. Vũng Tàu) cho biết, năm 2012 ông ký hợp đồng góp vốn với Công ty CP Phát triển nhà Ô Cấp (phường 7, TP. Vũng Tàu) để mua 2 nền đất tại dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam với số tiền hơn 600 triệu đồng, do công ty làm chủ đầu tư. Ông K. đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng. Theo cam kết, sau 2 năm kể từ ngày ký hợp đồng, chủ đầu tư sẽ bàn giao giấy CNQSDĐ và ông K. sẽ thanh toán hết số tiền còn lại. Vậy nhưng, từ đó đến nay ông K. vẫn chưa có cơ hội cầm trên tay tấm giấy CNQSD 2 lô đất đã mua. “Hiện nay, chủ đầu tư đã bị khởi tố và bị bắt. Vụ việc đang được cơ quan chức năng xử lý, giải quyết. Mong muốn của chúng tôi vẫn là có giấy CNQSDĐ như đã ký trong hợp đồng”, ông K. bày tỏ. Theo cơ quan điều tra, hàng trăm giấy CNQSDĐ của dự án trên đã được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng và mất khả năng thanh toán, bị phát mãi tài sản.

Tương tự, năm 2017, vợ chồng bà Ng.Th.H. (phường Thắng Tam, TP. Vũng Tàu) mua nền đất tại dự án Khu nhà ở số 2 phía Đông rạch Thủ Lựu (TP. Bà Rịa). Dự án do Công ty TNHH xây dựng Hồng Long (phường 2, TP. Vũng Tàu) làm chủ đầu tư với giá gần 800 triệu đồng. Theo thỏa thuận, sau 6 tháng ký hợp đồng và thanh toán 90-95% giá trị sản phẩm, chủ đầu tư sẽ bàn giao giấy CNQSDĐ cho khách hàng. Đến nay, đã quá hạn thỏa thuận gần 3 năm mà công ty vẫn chưa bàn giao giấy CNQSDĐ cho bà H., gây nhiều khó khăn cho cuộc sống gia đình bà. “Vợ chồng tôi tích cóp bao nhiêu năm mới có được số tiền trên, nhưng oái ăm thay lại mua phải đất đã thế chấp ngân hàng. Không biết bao giờ chúng tôi mới có đất để xây nhà, ổn định cuộc sống”, bà H. nghẹn ngào.

Người dân xây tường rào xác định ranh giới đất của mình tại dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam (TT. Long Điền, huyện Long Điền).

LÀM GÌ ĐỂ KHÔNG DÍNH “TRÁI ĐẮNG”? 

Luật sư Dương Thanh Thuận, Công ty Luật Hợp danh Dương Chính (TP.Bà Rịa) cho biết, hiện nay các DN bất động sản thường cầm cố dự án để có vốn xây dựng hạ tầng và làm các thủ tục cần thiết khác của dự án. Đây là hoạt động bình thường và được sự cho phép của pháp luật. Cụ thể, Điều 147, Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2015 quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. 

Thông tư 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng nêu rõ: “Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó”. Đây là kênh huy động vốn hiệu quả của các chủ đầu tư dự án bất động sản để có thể phát triển dự án, phát triển sản phẩm cho thị trường. Tuy nhiên, Luật Nhà ở cũng quy định trước khi bán nhà ở đã được thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp dự án hoặc đồng thời phải nhận được sự đồng ý của bên nhận thế chấp dự án và khách hàng. 

Đối với các vụ việc trên, chủ đầu tư các dự án đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (giấy chủ quyền) để vay vốn của ngân hàng. Sau đó, chủ đầu tư không trả lãi và gốc đúng hạn nên các khoản vay này trở thành nợ xấu nên ngân hàng phải thu giữ hoặc phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Việc xử lý, thu hồi nợ của ngân hàng hoàn toàn đúng quy định pháp luật nhưng rủi ro lại đứng về khách hàng mua đất do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng.

Theo Luật sư Dương Thanh Thuận, để thuận lợi cho người dân trong việc mua đất, nhà ở thuộc các dự án và hạn chế tối đa những rủi ro người dân phải gánh chịu, cơ quan quản lý cần minh bạch, công khai thông tin những dự án đang thế chấp. “Qua đó, người dân sẽ biết được dự án họ đang muốn mua có được mang đi thế chấp ngân hàng hay không. Dự án đã đủ điều kiện để bán chưa. Đồng thời, khách hàng cũng có thêm kênh thông tin để thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư”, luật sư Dương Thanh Thuận cho hay. 

Bên cạnh đó, các chuyên gia bất động sản cũng khuyến cáo người dân khi mua đất dự án cần cẩn trọng, tìm hiểu kỹ thông tin dự án. Cụ thể, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ/lô đất mình muốn mua. Trường hợp chủ đầu tư chưa giải chấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư huy động vốn. Đồng thời, khách hàng cũng cần phải kiểm tra xem dự án đó đã có giấy xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai và chứng thư bảo lãnh hay chưa. “Nếu có đủ những giấy tờ nói trên thì khách hàng có thể yên tâm đầu tư vào các dự án này. Ngoài ra, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, uy tín của chủ đầu tư trên thị trường bất động sản và uy tín của chủ đầu tư trong việc thanh toán nợ với các tổ chức tín dụng”, luật sư Dương Thanh Thuận cho biết. 

Bài, ảnh: TRÚC GIANG