Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND: Siết chặt quy định về tách thửa

Ngày 22/7, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định có hiệu lực từ ngày 2/8, thay thế Quyết định 23/2017/QĐ-UBND (ban hành ngày 15/9/2017) và được đánh giá là có nhiều điểm mới, chặt chẽ hơn đối với việc phân lô trên đất nông nghiệp.

Một nhân viên kinh doanh bất động sản giới thiệu các lô đất sau khi tách thửa trên đất nông nghiệp tại Quốc lộ 55 (huyện Long Điền).

CỤ THỂ, CHẶT CHẼ HƠN 

Ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh cho biết, Quyết định (QĐ) 18 có những nội dung quy định mới và thay đổi so với QĐ 23 như: Bổ sung quy định về việc tiếp giáp với đường giao thông của các thửa đất sau khi tách đối với đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch. Trường hợp hình thành đường giao thông mới khi tách thửa (nếu có), người sử dụng đất phải được UBND cấp huyện chấp thuận bản vẽ xin phép hình thành đường giao thông. Việc cấp phép hình thành đường giao thông, thi công hạ tầng kỹ thuật, kết nối đồng bộ với đường giao thông hiện hữu, nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng được thực hiện trước khi lập thủ tục tách thửa.

QĐ 18 cũng bổ sung quy định tách thửa với quy mô diện tích đất lớn nhằm tránh việc lợi dụng quy định về tách thửa để phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Cụ thể, khoản 2, Điều 4, QĐ 18 quy định đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch sản xuất nông nghiệp thì các thửa đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 500m2 tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và trung tâm huyện Côn Đảo. Diện tích tách thửa không nhỏ hơn 1.000m2 đối với các địa bàn còn lại. Trường hợp thửa đất được đề nghị tách thửa có diện tích lớn hơn 2.000m2 tại TP. Vũng Tàu và lớn hơn 5.000m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại, người sử dụng đất phải lập bản vẽ phương án tách thửa và liên hệ UBND cấp huyện để được hướng dẫn thỏa thuận phương án mặt bằng tách thửa nhằm đảm bảo quản lý xây dựng, quản lý quy hoạch sử dụng đất và quản lý quy hoạch phát triển nông thôn. 

Lợi dụng sơ hở của Quyết định 23/2017/QĐ-UBND, nhiều cá nhân, tổ chức đã làm đường, phân lô trái phép để bán đất nền. Trong ảnh: Xe múc cưỡng chế phá bỏ con đường xây dựng trái phép trên khu đất nông nghiệp do Công ty CP Địa ốc Alibaba phân phối tại TX. Phú Mỹ. Ảnh: MẠNH KHÁ

Đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trước khi thực hiện tách thửa theo diện tích tối thiểu trên. 

Trong khi đó, theo QĐ 23, diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp chỉ cần đáp ứng được diện tích tối thiểu là 100m2 và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m. Còn đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu thửa đất mới và diện tích tối thiểu thửa đất còn lại sau khi tách thửa là 500m2.

Ngoài ra, QĐ 18 cũng chỉ rõ đối với đất ở tại đô thị nếu muốn tách thửa phải có diện tích bề ngang tối thiểu 4m (đối với trường hợp đã có nhà trên đất hợp pháp) và diện tích bề ngang tối thiểu là 5m mới được tách thửa đối với trường hợp đất ở chưa có nhà hoặc có nhà nhưng không hợp pháp. Ông Tuấn giải thích: “Đây là điểm mới mà QĐ 23 chưa quy định. Quy định này nhằm khắc phục tình trạng người dân tự ý xây nhà trái phép để xin tách thửa”. 

VÌ SAO PHẢI THAY THẾ QUYẾT ĐỊNH 23?

Ông Lê Ngọc Linh, Giám đốc Sở TNMT cho biết, QĐ 23 quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đất trên địa bàn tỉnh nhằm có cơ sở để người dân tách thửa cho con cái, người thân hoặc bán do nhu cầu cuộc sống chứ không phục vụ lợi ích kinh doanh. Tuy nhiên, QĐ 23 còn một số hạn chế như: Chưa quy định quy mô diện tích tách thửa phải thực hiện lập dự án đầu tư; chưa quy định yếu tố quy hoạch khi tách thửa đất nông nghiệp nên đã tạo kẽ hở để các DN, cá nhân lợi dụng tách thửa đất nông nghiệp với quy mô lớn mà không lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Trong đó, nhiều dự án phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp.

Theo đó, một số cá nhân, DN đã lợi dụng sơ hở trong QĐ 23 trừ đường giao thông, sau đó làm đường giao thông trái phép trên đất nông nghiệp để xin tách thửa. Ông Linh dẫn chứng, từ tháng 9/2017 khi QĐ 23 có hiệu lực, tỉnh BR-VT đã giải quyết 15.723 hồ sơ tách thửa, trong đó các địa bàn có số lượng hồ sơ tách thửa lớn là TX. Phú Mỹ, TP. Bà Rịa và huyện Long Điền. Điển hình, tại TX. Phú Mỹ có tới 113 khu đất được giao dịch, kinh doanh theo hình thức huy động vốn, góp vốn đầu tư, đặt chỗ khi không có cơ sở pháp lý và rất nhiều trong số đó đã làm đường giao thông trái phép để rao bán như các dự án “ma” do Công ty CP địa ốc Alibaba phân phối, đã bị cưỡng chế trong thời gian qua.

Trước đó, nhận thấy những bất cập của QĐ 23, ngày 23/8/2018, Sở TNMT đã yêu cầu chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thị xã, thành phố ngưng thực hiện thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, việc này đã dẫn đến sự không đồng thuận của người dân có nhu cầu thực sự. Sau đó, Sở TNMT lại có văn bản đề nghị UBND tỉnh cho phép các địa phương tiếp tục giải quyết hồ sơ tách thửa đối với các hộ gia đình, cá nhân và những trường hợp có nhu cầu thực tế phù hợp với các quy định về quản lý đô thị, hạ tầng giao thông, kế hoạch sử dụng đất. Riêng các hồ sơ tách thửa với quy mô diện tích lớn, số lượng thửa đất nhiều, có dấu hiệu phân lô, bán nền vẫn phải tạm ngưng giải quyết, chờ điều chỉnh QĐ 23. 

Theo nhận định của các sở, ngành, địa phương, QĐ 18 cơ bản đáp ứng nhu cầu chính đáng và quyền lợi hợp pháp của người dân trong việc tách thửa đất nông nghiệp và tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhằm siết chặt tình trạng phân lô, bán nền trái phép.  

Bài, ảnh: QUANG VŨ