Cần lấp đầy khoảng trống pháp lý cho loại hình condotel

Hiện nay, loại hình đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản kết hợp căn hộ và khách sạn, thương mại dịch vụ (condotel); sử dụng căn hộ trong condotel để kinh doanh cho thuê lưu trú du lịch ngắn ngày (homestay) diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương. Tuy nhiên, do chưa có quy định điều chỉnh hoạt động của 2 loại hình đầu tư và kinh doanh này nên khi có tranh chấp xảy ra, các cơ quan chức năng khá lúng túng trong giải quyết vụ việc.

PHÁT SINH TRANH CHẤP

Chung cư Melody (góc đường Võ Thị Sáu - Hoàng Hoa Thám, phường Thắng Tam, TP.Vũng Tàu) có nhiều căn hộ được cho thuê theo hình thức homestay.

Ông Trần Đức Phúc (ngụ 110, Võ Trường Toản, phường 9, TP.Vũng Tàu) cho hay, gia đình ông là chủ sở hữu căn hộ số 7C tại cao ốc dịch vụ du lịch Sơn Thịnh (số 2, Lê Hồng Phong, phường Thắng Tam, TP.Vũng Tàu). Gia đình ông và một số chủ căn hộ trong chung cư này được UBND TP.Vũng Tàu cấp giấy phép kinh doanh để cho khách thuê căn hộ lưu trú du lịch ngắn ngày (homestay). Nhưng ngày 7-9 vừa qua, chủ đầu tư chung cư là DNTN Sơn Thịnh có thông báo số 01/TB-ST với nội dung: “Kể từ ngày 1-10-2018, DNTN Sơn Thịnh yêu cầu các chủ sở hữu căn hộ không sử dụng căn hộ kinh doanh homestay, cho đến khi Nhà nước có văn bản quy định về việc cá nhân sở hữu căn hộ trong condotel được sử dụng căn hộ vào mục đích kinh doanh homestay. Từ 1-10-2018, nếu chủ sở hữu căn hộ không chấp hành quy định này, DNTN Sơn Thịnh sẽ cúp điện, nước và ngừng phục vụ thang máy”.

“Hiện nay, DNTN Sơn Thịnh đã triển khai thực hiện thông báo trên bằng việc cho bảo vệ kiểm tra người ra vào chung cư, nếu là bạn bè hoặc khách của chủ sở hữu căn hộ thì chủ sở hữu phải có mặt để dẫn khách lên căn hộ, nếu không thì bảo vệ sẽ không cho khách lên. Nội dung thông báo và hành động tạo áp lực của DNTN Sơn Thịnh đối với các chủ căn hộ homestay là trái pháp luật”, ông Phúc bức xúc.

Trao đổi với phóng viên Báo Bà Rịa - Vũng Tàu, ông Nguyễn Đình Tú - Phó Giám đốc DNTN Sơn Thịnh, xác nhận: “Công ty đã có thông báo kể trên và áp dụng từ ngày 1-10-2018. Nguyên nhân là do hiện nay, loại hình kinh doanh du lịch ngắn ngày này không bảo đảm về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và PCCC. Chúng tôi không thể quản lý được số lượng khách thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày. Có những đoàn khách mấy chục người vào chung cư ở, họ đem theo cả bếp gas mi ni để nấu nướng, loa thùng kéo để hát hò... gây mất trật tự trong chung cư. Đã có nhiều hộ dân sinh sống tại chung cư phản đối việc cho thuê căn hộ homestay”.

Theo ông Nguyễn Đình Tú, Luật Nhà ở 2014 quy định một trong các hành vi bị nghiêm cấm là “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Còn đối với loại hình căn hộ du lịch bất động sản (codotel), Nhà nước chưa có văn bản pháp lý quy định về việc cá nhân sở hữu căn hộ codotel được sử dụng căn hộ vào mục đích kinh doanh homestay. Các chủ sở hữu căn hộ có quyền cho thuê dài hạn nhưng không được kinh doanh dịch vụ homestay. “Trường hợp các hộ kinh doanh homestay có giấy phép đăng ký kinh doanh của UBND TP.Vũng Tàu, thì gửi đơn khiếu nại đến UBND TP.Vũng Tàu hoặc Tòa án để được giải quyết”, ông Nguyễn Đình Tú nói.

Trong khi đó, ông Trần Đức Phúc cho rằng, khái niệm “để ở” theo quy định của Luật Nhà ở 2014 có thể hiểu rằng đó là ở, sinh hoạt, ăn, nghỉ… trong căn hộ chung cư. Mặt khác, khi các khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ với DNTN Sơn Thịnh, tên hợp đồng ghi rõ là “Hợp đồng mua bán căn hộ cao ốc dịch vụ du lịch Sơn Thịnh”. Bên cạnh đó, DNTN Sơn Thịnh cũng cho thuê tầng trệt làm nhà hàng, các tầng khác làm khách sạn, chứng tỏ đây là chung cư hỗn hợp, thương mại dịch vụ theo hình thức condotel đang phát triển mạnh ở nhiều địa phương. Vì vậy, việc các chủ sở hữu căn hộ chung cư (mua-bán theo hợp đồng với DNTN Sơn Thịnh) cho khách du lịch thuê homestay “để ở” ngắn ngày là không trái với quy định của Luật Nhà ở 2014.

CHƯA CÓ QUY ĐỊNH VỀ CONDOTEL

Cao ốc dịch vụ du lịch Sơn Thịnh (số 2, Lê Hồng Phong, phường Thắng Tam, TP.Vũng Tàu). Ảnh: THANH TRANG

Liên quan đến vụ việc trên, chiều 11-10 vừa qua, UBND phường Thắng Tam (TP.Vũng Tàu) đã tổ chức buổi đối thoại giữa các chủ căn hộ trong cao ốc dịch vụ du lịch Sơn Thịnh và đại diện DNTN Sơn Thịnh, Phòng Tài chính - Kế hoạch TP.Vũng Tàu, Công an phường Thắng Tam. 

Tại cuộc họp, Trung tá Phạm Văn Sỹ, Phó Công an phường Thắng Tam cho biết, từ đầu năm 2018 đến nay, có một số hộ kinh doanh homestay tại các chung cư trên địa bàn phường không chấp hành đúng các quy định pháp luật như: không có giấy phép kinh doanh, không đăng ký lưu trú, không kiểm soát được lượng người lưu trú. Thực tế, loại hình này đã phát sinh nhiều vụ vi phạm pháp luật, gây mất an ninh trật tự. Đáng chú ý, tại chung cư Melody (góc đường Võ Thị Sáu – Hoàng Hoa Thám), trong 9 tháng đầu năm 2018, lực lượng chức năng đã phát hiện và bắt giữ nhiều nhóm đối tượng sử dụng trái phép chất ma túy tập thể trong các căn hộ homestay. “Các chủ sở hữu căn hộ homestay phải có giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện an ninh trật tự, khách đến cư trú phải được kiểm tra giấy tờ tùy thân, đăng ký lưu trú với công an phường... Nếu hộ kinh doanh homestay nào không chấp hành, khi kiểm tra phát hiện sai phạm sẽ bị xử phạt theo quy định”, Trung tá Phạm Văn Sỹ nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Quốc Trí, Phó phòng Tài chính - Kế hoạch TP.Vũng Tàu cho biết, việc cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đối với hộ cho thuê căn hộ trong các chung cư “với mục đích sử dụng để ở” là phù hợp, không trái với quy định của Nhà nước.

Theo các chuyên gia xây dựng và DN đầu tư kinh doanh bất động sản, condotel hay condo hotel là sự kết hợp của 2 loại hình bất động sản căn hộ và khách sạn. Condotel mang cả 2 chức năng của căn hộ và khách sạn, bởi: Có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ tương tự khách sạn như bể bơi, nhà hàng, đặt tour… Do được thiết kế với đầy đủ các tiện ích của căn hộ gia đình như phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ, có thể nói đây là nơi sống bình thường như ở một ngôi nhà dù đang đi du lịch nghỉ dưỡng. Hiện tại, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào đề cập đến loại hình condotel.

Xét về mặt kinh doanh, các sản phẩm condotel gồm nhiều đối tượng tham gia: chủ đầu tư toàn bộ dự án, người mua - nhà đầu tư căn hộ trong condotel và người quản lý condotel. Trong thời gian qua, do pháp luật chưa có những quy định, cơ sở pháp lý thống nhất thì việc mua bán căn hộ trong condotel là quan hệ dân sự được thể hiện bằng hợp đồng, mọi điều khoản thỏa thuận phải ghi đầy đủ vào hợp đồng. Khi có phát sinh tranh chấp, cơ quan thụ lý giải quyết tranh chấp sẽ căn cứ theo quy định pháp luật dân sự về hợp đồng mua - bán tài sản là căn hộ trong chung cư condotel.

Hiến pháp và pháp luật bảo hộ các quyền, lợi ích chính đáng của công dân theo quy định pháp luật. Theo đó, hành vi nào pháp luật không cấm (chưa cấm) thì công dân được phép thực hiện. Trước mắt, có lẽ nguyên tắc này cũng cần xem xét đối với vấn đề chủ sở hữu căn hộ kinh doanh homestay trong các chung cư condotel, với yêu cầu: Chủ căn hộ cam kết thực hiện đúng quy định về đăng ký tạm trú, an ninh trật tự, phòng chống cháy, nổ. Về lâu dài, thiết nghĩ, cơ quan thẩm quyền cần sớm ban hành văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh việc đầu tư xây dựng, mua bán căn hộ và hoạt động kinh doanh của loại hình bất động sản condotel; điều kiện kinh doanh homestay trong condotel.

Bài, ảnh: GIA BẢO-HUYỀN TRANG