Vẽ dự án để phân lô bán nền

Thời gian gần đây, tình trạng phân lô bán nền diễn ra rầm rộ ở một số địa phương trong tỉnh. Phổ biến nhất là chiêu các công ty kinh doanh bất động sản (BĐS) từ TP. Hồ Chí Minh liên kết với người dân và “hô biến” ruộng lúa, ruộng muối thành những dự án nhà ở cao cấp nhằm “thổi giá”, tạo nên cơn sốt đất ảo.

DỰ ÁN VẼ

Nhân viên Dự án Golden Central dẫn người mua xem đất nền trong dự án.

Trên đường đi qua Quốc lộ 55, huyện Long Điền, chúng tôi được một thanh niên tên Nghĩa giới thiệu là chuyên viên tư vấn của Công ty CP đầu tư kinh doanh địa ốc Nhà Tốt (trụ sở tại TP. Hồ Chí Minh) phát tờ rơi quảng cáo cho dự án Golden Central Park. Nhà Tốt là đơn vị phân phối dự án.

Theo lời quảng cáo của Nghĩa, dự án Golden Central Park liền kề với Trung tâm hành chính tỉnh, giao thông kết nối, đầy đủ tiện ích… Mỗi lô có diện tích từ 99,7-169m² với giá chỉ từ 7-10 triệu đồng/m², đất thổ cư 100%, cam kết sẽ có sổ đỏ riêng từng nền, được hỗ trợ vay vốn từ các ngân hàng liên kết với lãi suất ưu đãi. “Chị ưng thì đặt chỗ ngay để có vị trí đẹp, chậm chân là hết. Hiện tụi em đã bán 40-50 lô rồi”, Nghĩa chào mời.

Để tạo thêm niềm tin cho khách, Nghĩa cho chúng tôi xem bản vẽ thiết kế phối cảnh “Dự án Golden Central Park”, với đường nội bộ, cây xanh, khu mua sắm, giải trí… Tuy nhiên, nhìn sang khu đất 2ha được Nghĩa giới thiệu chính là nơi hình thành khu nhà ở cao cấp trong tháng 9 tới thì hiện giờ chỉ là một bãi đất trống, sình lầy, được đóng mấy cái cọc bao quanh và chưa hề có bất cứ hạ tầng nào.

Qua đối chiếu với hồ sơ của UBND huyện Long Điền, được biết “Dự án Golden Central Park” chỉ là một khu đất trống của ông N.V.T (thị trấn Long Điền, huyện Long Điền). Khu này đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư và một công ty BĐS tại TP. Hồ Chí Minh đã liên kết với ông N.V.T để phân lô, bán nền.

Dọc theo Tỉnh lộ 44A, chúng tôi ghi nhận thêm rất nhiều khu đất đang xây dựng và dựng bảng quảng cáo to đùng với những tên gọi rất “kêu” như: Golden City, Moon Lake, The Sunny… Các khu đất này được “vẽ” thành những dự án với nhiều dịch vụ phụ trợ hấp dẫn như: Công viên cây xanh, hồ sinh thái, phát triển khu vui chơi giải trí… Đất tại các dự án này có giá bán tương tự như Golden Central Park, khoảng 6,8-10 triệu đồng/m².

Theo phân tích của các chuyên gia BĐS, một lô đất khoảng 100m² ở khu vực An Ngãi (huyện Long Điền) nếu người dân tự chuyển nhượng riêng lẻ thì có giá khoảng 400-500 triệu đồng/lô. Tuy nhiên, khi các lô đất này bị các công ty BĐS thâu tóm và tự vẽ dự án, họ có thể bán được với mức giá “bèo” nhất là 700 triệu đồng. Có những lô đất họ tự xếp vào vị trí đẹp và rao giá lên đến 1 tỷ đồng/lô 100m².

Trong quá trình thực hiện bài viết, chúng tôi còn tìm hiểu được nhiều “mánh khóe” của các DN BĐS trong các khu đất đang phân lô bán nền rầm rộ trên địa bàn huyện Long Điền. Ví dụ như trường hợp ông N.V.S ở xã An Ngãi (huyện Long Điền) có một khu đất ở xã An Ngãi được chia ra làm nhiều lô nhỏ để bán, mỗi lô khoảng 100m². Ông S. làm hợp đồng ủy quyền cho ông Đ.T.D (giám đốc của một công ty kinh doanh BĐS E. tại TP. Hồ Chí Minh) được toàn quyền thay mặt bên ông S. quản lý, sử dụng và ký hợp đồng chuyển nhượng lô đất 100m² của ông N.V.S. Tháng 7-2018, bà T.T.N (TP. Hồ Chí Minh) đã ký hợp đồng đặt cọc 100 triệu đồng với Công ty E. do ông Đ.T.D ký để chuyển nhượng 100m² đất nền tại khu đất ông S. Sau khi xem lại tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng này, bà N. nghi ngờ và đem tất cả hợp đồng, phiếu thu đến Phòng Kinh tế hạ tầng huyện Long Điền để được tư vấn.

Ông Lê Công Hải, Phó Phòng Kinh tế hạ tầng huyện Long Điền phân tích, bà N. không nên chuyển tiền mua bán cho công ty E. bởi trên giấy tờ pháp lý ông N.V.S chỉ ủy quyền cho ông Đ.T.D chứ không ủy quyền cho công ty mặc dù công ty E. do ông Đ.T.D làm giám đốc. Ông Hải khẳng định, đây là một trường hợp công ty BĐS lợi dụng hộ gia đình/cá nhân để đứng ra làm thủ tục xin tách thửa, nhưng sau đó lại bán cho người dân trên danh nghĩa công ty. Trường hợp này, huyện Long Điền khuyến cáo người mua không nên chuyển tiền cho công ty mà nên có hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đất.

LỖ HỔNG VỀ MẶT QUẢN LÝ

Mặc dù chưa hình thành dự án nhưng chủ đất vẫn ngang nhiên quảng cáo đất dự án với tên tiếng Anh. Ảnh chụp ngày 14-8, vì ngày 15-8 đã tháo gỡ.

Ông Lê Công Hải, Phó Phòng Kinh tế hạ tầng huyện Long Điền cho biết thêm, trên địa bàn huyện hiện có 6 khu đất phân lô bán nền theo hình thức quảng cáo đất dự án, tập trung trên địa bàn xã An Ngãi và thị trấn Long Điền. Tuy nhiên, đây chỉ là những khu đất của hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phù hợp với quy hoạch sử đất của huyện. Các khu đất này đang làm hồ sơ thiết kế làm đường nội bộ. Nghĩa là đây chỉ là bước đầu tiên của việc phân lô. Các phần việc tiếp theo để thực hiện phân lô, bán nền còn rất nhiều thủ tục như: Khi làm xong đường nội bộ phải được Sở GT-VT cho phép đấu nối với các tuyến đường chính, được cơ quan chức năng nghiệm thu thì huyện mới tiến hành thu hồi phần đất làm đường; chuyển mục đích sử dụng đất sau đó mới tách thửa… Nếu trên những khu đất này hình thành dự án nhà ở thì các chủ đầu tư còn phải thực hiện nhiều thủ tục trước khi mở bán.

Ông Khải Quốc Bình, Trưởng Phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng cho biết, để hình thành một dự án nhà ở phải đầy đủ các bước: Công nhận chủ đầu tư (nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, phù hợp với chương trình phát triển nhà ở của địa phương và phù hợp với quy hoạch xây dựng); chủ đầu tư thực hiện lập quy hoạch chi tiết 1/500. Sau đó, Sở Xây dựng trình cấp thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận chủ trương đầu tư rồi mới đến bước lập hồ sơ, thiết kế hạ tầng cơ sở, hồ sơ xin đánh giá tác động môi trường và hồ sơ cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Sau khi xong hạ tầng kỹ thuật được cơ quan chức năng nghiệm thu thì chủ đầu tư mới được phân lô bán nền.

Từ những phân tích trên có thể thấy, hầu hết các khu đất trên không phải là đất dự án nhưng các chủ đầu tư vẫn công khai rao bán nền đất với những bản vẽ dự án “trong mơ”. Về những khu đất để những tấm bảng rất lớn ghi rõ tên dự án bằng tiếng Anh như: Golden, The Sunny... ông Khải Quốc Bình khẳng định, hiện Sở Xây dựng chưa tiếp nhận dự án nào có tên như trên đã nêu. Và theo quy định hiện hành, các dự án nhà ở chỉ được sử dụng tên tiếng Việt, không được đặt tên nước ngoài.

Người đàn ông xưng tên Nghĩa tự giới thiệu là chuyên viên tư vấn của Công ty CP Đầu tư kinh doanh địa ốc Nhà Tốt (TP.Hồ Chí Minh) phát tờ rơi quảng cáo “dự án Golden Central Park”.

Tại cuộc họp thường kỳ tháng 7 của tỉnh, ông Nguyễn Văn Hoàng, Chủ tịch UBND TP. Bà Rịa báo cáo: “Cũng như huyện Long Điền, TP. Bà Rịa trên thực tế cũng có việc các hộ gia đình xin tách thửa, phân lô, bán nền. Tuy  nhiên, cho đến nay, Sở Xây dựng, Sở TN-MT chưa có hướng dẫn cho các địa phương để thực hiện Quyết định 23/2017-UBND về quy định tách thửa đối với những trường hợp phân lô bán nền trên đất không phải dự án. Trong khi đó, Quyết định 23/2017-UBND lại không giới hạn diện tích tách thửa, mà chỉ giới hạn chuyển mục đích sử dụng đất tối thiểu 100m² (khu vực nông thôn) và 40m² (khu vực đô thị) thì được tách thửa. Đây chính là lỗ hổng về pháp lý khiến các công ty BĐS lợi dụng để liên kết với các hộ gia đình, cá nhân tách thửa và vẽ dự án nhằm “thổi giá” đất nền”.

Về vấn đề này, Sở Xây dựng và Sở TN-MT khẳng định, khi tham mưu cho UBND tỉnh ban hành Quyết định 23/2017-UBND, Sở đã lấy ý kiến từ các địa phương và tập huấn cho các địa phương triển khai. Tuy nhiên, có những trường hợp tách thửa khi áp dụng vào thực tiễn mới thấy vướng mắc. Ông Tạ Quốc Trung, Giám đốc Sở Xây dựng cho biết thêm: Sau khi nhận được thông tin về tình trạng phân lô bán nền trên đất không phải dự án, ngày 14-8, Đoàn công tác liên ngành, trong đó có Thanh tra Sở Xây dựng, đã cùng với huyện Long Điền kiểm tra thực tế tình trạng phân lô bán nền trên đất không thuộc dự án dọc tuyến ruộng muối của Tỉnh lộ 44A để báo cáo UBND tỉnh. Theo đó, những vướng mắc, những quy định chưa sát thực tế trong quá trình thực hiện Quyết định 23/2017-UBND của UBND tỉnh về tách thửa đất trên địa bàn cũng sẽ được báo cáo và đề xuất UBND tỉnh giải pháp tháo gỡ, khắc phục.

Bài, ảnh: QUANG VŨ, TRÀ NGÂN