Bảo đảm giao dịch được phép của quyền sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường, các giao dịch liên quan đến quyền về tài sản rất phong phú, đa dạng. Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 lần này đã nêu rõ “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản” của tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Theo đó, người được giao quyền sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch về đất đai bằng quyền sử dụng đất của mình theo quy định pháp luật.

Ban Kinh tế-Ngân sách HĐND tỉnh khảo sát thực tế tình hình sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được đất đai, lãnh thổ Quốc gia. Chính vì vậy, Ðiều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả...”.

Kế thừa nguyên tắc trên, Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 tại các Điều 57 và 58 nêu rõ: “Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật... Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài...”. Nội dung những quy định này thể hiện một cách xuyên suốt về đại diện chủ sở hữu, chủ thể quản lý đất đai vẫn là Nhà nước.

Về mặt lý luận, vấn đề chủ sở hữu, các quyền liên quan đến đất đai còn nhiều ý kiến khác nhau như: Không nên đồng nhất chế định sở hữu toàn dân và sở hữu Nhà nước về đất đai, mà khi xây dựng các quy định pháp luật đất đai cần có các quy định cụ thể, phân định rõ ràng đâu là phạm vi quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu cũng như của người đại diện chủ sở hữu về đất đai. Bởi, giữa sở hữu toàn dân về đất đai với quản lý, sử dụng đất (SDĐ) luôn có khoảng cách, đòi hỏi phải có những quy định, những chế tài mạnh và sự kiểm soát có hiệu quả. Trong xây dựng các quy định pháp luật đất đai, phải loại bỏ được trường hợp vì “lợi ích nhóm” mà nhân danh Nhà nước, lợi dụng danh nghĩa Nhà nước làm thiệt hại tài sản của toàn dân cũng như thiệt hại lợi ích chính đáng, quyền hợp pháp của người dân. Nếu pháp luật đã xác định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thì Nhà nước phải nắm chắc quyền quản lý và một số điểm cơ bản của quyền sở hữu về kinh tế (quyền định đoạt đối với đất đai, quyền hưởng lợi từ đất), đồng thời có thể trao một phần quyền sở hữu về mặt kinh tế cho các cá nhân và tổ chức được giao đất, người sử dụng đất được hưởng lợi ích kinh tế từ quyền SDĐ...

Những ý kiến trên cần được tiếp tục xem xét, mổ xẻ ở nhiều góc độ để xây dựng pháp luật đất đai phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế-xã hội ở nước ta. Nhưng một vấn đề mới cần lưu ý trong sửa đổi Hiến pháp lần này là đã hiến định một quyền rất có ý nghĩa với người sử dụng đất, đó là quyền tài sản đối với đất đai được nhà nước giao quyền sử dụng, tại Điều 58 Dự thảo sửa đổi Hiến pháp nêu rõ: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ. Theo đó, quy định này sẽ là căn cứ pháp lý cao nhất bảo đảm các giao dịch bằng quyền SDĐ của công dân.

Luật Đất đai năm 2003 cho phép người được Nhà nước giao quyền SDĐ có các quyền đối với đất được giao như sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thế nhưng, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã bỏ đi quyền bảo lãnh của người SDĐ (Điều 161). Có ý kiến cho rằng đây là bước lùi của việc xây dựng luật. Bởi hiện nay, trong quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng, thế chấp quyền SDĐ là một phương thức bảo đảm tiền vay. Nhưng có trường hợp quyền SDĐ dùng để thế chấp không thuộc về khách hàng vay vốn, mà thuộc về người thứ ba với tư cách là người bảo lãnh bằng quyền SDĐ cam kết thay thế nghĩa vụ trả nợ thay nếu người vay không trả nợ. Do vậy, để giao dịch dân sự này được pháp luật bảo hộ hoàn toàn, đồng thời bảo đảm phù hợp quy định tại Điều 58 Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai sửa đổi tới đây cần giữ nguyên quy định về bảo lãnh bằng quyền SDĐ.

Mặt khác, trên thực tế người sử dụng đất khi có nhu cầu về một số tiền trong ngắn hạn (vài ngày, hoặc vài tuần) để chi tiêu, sử dụng, nếu đi vay ngân hàng thì phải đáp ứng các điều kiện, phải làm các thủ tục theo quy định vừa tốn công, vừa mất thời gian chờ đợi, nên họ đã đem “sổ đỏ” đi giao dịch bên ngoài theo hình thức cầm cố để vay tiền, vì ngân hàng không cầm cố giấy chứng nhận quyền SDĐ như cầm cố các loại giấy tờ có giá khác. Theo quy định pháp luật hiện hành, giao dịch này không được phép, nhưng đây lại là nhu cầu thực sự của người dân. Vì vậy, nếu đã hiến định quyền SDĐ là quyền tài sản, thì Luật Đất đai cũng cần xem xét đến việc cho phép người SDĐ được cầm cố quyền SDĐ. Như vậy, người có nhu cầu về nguồn tiền sử dụng trong thời gian ngắn sẽ giao dịch cầm cố quyền SDĐ với ngân hàng, thay vì phải thực hiện thủ tục vay vốn có thời gian dài hơn, hay cầm cố “sổ đỏ” bên ngoài vừa trái pháp luật vừa phải chịu lãi nặng.

NHỰT THANH