Cầm bản án trong tay, làm sổ đỏ vẫn không thành

Nhiều trường hợp mua đất chưa làm được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ, còn gọi là sổ đỏ) được tòa tuyên thắng kiện, cho phép làm sổ đỏ, nhưng vẫn gặp khó khăn vì cơ quan chức năng yêu cầu nộp bản gốc sổ đỏ mà bị đơn đang giữ.

Mua đất, xây nhà và sinh sống ổn định gần 20 năm qua nhưng gia đình bà Nguyễn Thị Huyền và ông Đinh Văn Tiền vẫn chưa làm được GCNQSDĐ do người bán không hợp tác.

Người bán không bàn giao sổ đỏ

Năm 2003, vợ chồng ông Đinh Văn Tiền (SN 1975, ngụ xã Bình Ba, huyện Châu Đức) mua của gia đình ông D.C.H. và bà L.T.M. mảnh đất có diện tích 4.005m2 (thuộc thửa 551 và 558, tờ bản đồ số 30) tại ấp Suối Lúp, xã Bình Ba, với giá 20 triệu đồng. Gia đình ông Tiền thanh toán đầy đủ, xây nhà và sinh sống ổn định trên diện tích đất này cho tới nay.

Ông Tiền nhiều lần liên hệ gia đình ông D.C.H. yêu cầu làm thủ tục chuyển nhượng diện tích đất đã mua nhưng không được đáp ứng. Thậm chí, khi gia đình ông D.C.H. cho biết sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng nên không làm thủ tục sang tên, thì ông Tiền có thiện chí hỗ trợ một phần lãi suất cho ông D.C.H. để sớm làm thủ tục chuyển nhượng nhưng cũng không được.

Bức xúc, ông Tiền khởi kiện vụ việc ra tòa. Trình bày với tòa án, ông D.C.H. nêu lý do không đồng ý làm thủ tục sang tên sổ đỏ vì trước đây gia đình ông Tiền có lời lẽ xúc phạm gia đình ông. Còn bà L.T.M. chỉ đồng ý làm thủ tục sang tên nếu ông Tiền đồng ý hỗ trợ cho gia đình 500 triệu đồng. Gia đình ông D.C.H. cũng thừa nhận đã trả xong khoản nợ vay cho ngân hàng và đã nhận lại sổ đỏ thế chấp.

Bản án số 28/2023/DS-ST ngày 28/9/2023 của TAND huyện Châu Đức tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tiền. Tòa công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 551 và 558 giữa ông Tiền và vợ chồng ông D.C.H. Ông Tiền có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy CNQSDĐ đối với thửa số 551 và 558. Tuy nhiên, khi ông Tiền liên hệ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) huyện Châu Đức để làm thủ tục xin cấp giấy CNQSDĐ thì được thông báo do vợ chồng ông D.C.H. không giao nộp bản gốc giấy CNQSDĐ nên chưa thể thực hiện điều chỉnh diện tích.

Trao đổi với phóng viên, đại diện Chi nhánh VPĐKDĐ huyện Châu Đức cho biết, việc chưa thể thực hiện theo bản án của TAND huyện Châu Đức là do diện tích 2 thửa ông Tiền mua nằm trong tổng diện tích mà người bán đang giữ giấy CNQSDĐ. Bên bán không chịu giao giấy CNQSDĐ để chỉnh lý sang tên. Theo quy định của cơ quan cấp giấy CNQSDĐ thì người bán mà nguyên giấy, nguyên thửa thì có thể tiến hành làm các thủ tục hủy giấy CNQSDĐ theo quy định.

“Pháp luật đất đai không có quy định thu hồi một phần giấy CNQSDĐ. Đồng thời, Tổng cục Quản lý đất đai cũng có văn bản số 837/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ “về việc tăng cường biện pháp quản lý việc hủy giấy chứng nhận đã cấp”, có yêu cầu không thể một diện tích đất tồn tại 2 giấy CNQSDĐ”, vị này nói. Chi nhánh VPĐKDĐ huyện đang phối hợp với các đơn vị chức năng để tìm hướng giải quyết vụ việc của ông Tiền.

Yêu cầu nộp bản gốc giấy CNQSDĐ là không thực tế

Tương tự vụ việc trên, theo bản án số 193/2023/DS-PT ngày 28/9/2023 của TAND tỉnh (bản án số 193), các ông bà V. và 4 anh chị em được quyền sử dụng diện tích đất 585m2 và các tài sản, công trình gắn liền trên đất thuộc thửa số 7, tờ bản đồ số 126 (một phần thửa 171 tờ bản đồ số 26 cũ) theo giấy CNQSDĐ số M522122 do UBND huyện Long Đất cấp cho ông Đỗ Văn Tỷ (đã mất, ngụ TT.Long Hải, huyện Long Điền hiện nay). Đồng thời được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục về QSDĐ theo quy định pháp luật.

Ngày 6/11/2023, bà V. (đại diện cho các anh chị em) nộp hồ sơ đề nghị Chi nhánh VPĐKDĐ huyện Long Điền giải quyết hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ đối với diện tích 585m2. Một tháng sau, chi nhánh có thông báo số 3418/CNVPĐK-ĐKCG về việc chuyển trả hồ sơ và đề nghị bà V. bổ sung.

Theo bà V., bản án số 193 đã có hiệu lực pháp luật, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và tuyên bà cùng các anh chị em được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục về QSDĐ theo quy định pháp luật. Nhưng khi bà thực hiện thủ tục đăng ký xin cấp giấy CNQSDĐ thì Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Long Điền lại yêu cầu giao nộp bản chính giấy CNQSDĐ. Tuy nhiên, phía bị đơn là các con ông Tỷ đang giữ bản chính giấy CNQSDĐ này, nên việc chi nhánh yêu cầu nộp đơn xin đề nghị cấp đổi giấy CNQSDĐ của các con ông Tỷ là vô lý và không thể thực hiện được. Do đó, bà V. đã khởi kiện ra TAND tỉnh yêu cầu hủy thông báo số 3148 của Chi nhánh VPĐKDĐ huyện Long Điền.

Thẩm phán Cao Xuân Long, Phó Chánh tòa Dân sự, TAND tỉnh cho biết, qua xét xử, HĐXX nhận định: căn cứ vào bản án số 193 thì bà V. được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh giấy CNQSDĐ số M552122 theo hướng giảm 585m2 đất đã được pháp luật công nhận. Diện tích này cũng đủ điều kiện để được tách thửa đất theo quy định tại Quyết định 44/2023/QĐ-UBND ngày 19/9/2023 của UBND tỉnh quy định về điều kiện tách, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.

Hồ sơ đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp (thực hiện bản án của tòa) pháp luật không quy định buộc phải nộp bản gốc giấy CNQSDĐ đã cấp. Do đó, việc Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Long Điền không giải quyết hồ sơ của bà V. với lý do không có bản gốc giấy CNQSDĐ số M522122 là không có căn cứ pháp luật.

Nội dung bản án 193 là điều chỉnh biến động giảm diện tích trong bản gốc giấy CNQSDĐ của ông Tỷ. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động giảm 585m2 đất này thuộc quyền và nghĩa vụ của bên chuyển QSDĐ, cụ thể là gia đình ông Tỷ, không thuộc trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng, quy định tại khoản 1, Điều 17, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN-MT quy định về giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Long Điền buộc nộp bản gốc giấy CNQSDĐ để thực hiện điều chỉnh biến động giảm diện tích là không đúng.

Ngoài ra, hiện nay vợ chồng ông Tỷ đã mất, các hàng thừa kế của ông Tỷ không cung cấp cho bà V. bản gốc giấy CNQSDĐ đã cấp thì việc Chi nhánh VPĐKĐĐ yêu cầu gia đình bà V. cung cấp là không thể thực hiện. Trường hợp này, VPĐKĐĐ tỉnh phải có trách nhiệm thông báo cho phía gia đình ông Tỷ nộp lại giấy CNQSDĐ để điều chỉnh, được quy định tại Nghị định 43/2014/Đ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Theo thẩm phán Cao Xuân Long, từ những nhận định trên, HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà V., buộc VPĐKĐĐ tỉnh nhận lại hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ cho bà V. và các anh chị em theo nội dung bản án 193. Đồng thời, thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai cho bà V. theo quy định pháp luật.

Bài, ảnh: MẠNH QUÂN