Rước nỗi lo vì mua đất nền và nhà dự án
Hàng ngàn khách hàng mua đất nền và nhà ở tại các dự án bất động sản (BĐS) trên địa bàn tỉnh dù đã đóng đủ tiền theo đúng hợp đồng (HĐ), nhưng nhiều năm trời mòn mỏi chờ chủ đầu tư giao giấy CNQSDĐ.
 |
| Nhiều khách hàng mua đất và nhà ở tại dự án khu phố chợ Long Điền (huyện Long Điền) bức xúc vì đã nhiều năm không được bàn giao "sổ đỏ". |
Ngậm trái “đắng”
Tháng 3/2019, hơn 100 khách hàng (KH) ký HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty CP Đầu tư và dịch vụ Thái Sơn Real (TP.Hồ Chí Minh) để mua đất nền tại dự án khu nhà ở Tân Phước-Vạn Phát ở phường Tân Phước, TX.Phú Mỹ. Dự án này do Công ty CP Đầu tư phát triển địa ốc Vạn Tín Phát (Công ty Vạn Tín Phát) làm chủ đầu tư. Sau khi ký HĐ, KH đã đóng từ 60-90% giá trị tiền mua đất.
Tháng 6/2022, KH tá hỏa khi biết Công ty Vạn Tín Phát đã cầm cố giấy CNQSDĐ của dự án cho ngân hàng, tổ chức tài chính. Thậm chí, 41/100 lô đất của dự án với diện tích gần 6.000m2 đã có quyết định cưỡng chế kê biên xử lý tài sản do Công ty Vạn Tín Phát thế chấp vay ngân hàng nhưng không có khả năng chi trả.
Bà Nguyễn Ngọc Hảo (ngụ TP.Hồ Chí Minh) cho biết, 4 năm qua, chủ đầu tư không tiến hành thủ tục pháp lý để xây dựng dự án, bàn giao giấy CNQSDĐ cho người mua. “Theo chúng tôi tìm hiểu thì Công ty Vạn Tín Phát mang toàn bộ đất của dự án đi cầm cố ở ngân hàng. Tiền tôi tích cóp, vay mượn để đầu tư đứng trước nguy cơ mất trắng, trong khi cuộc sống điêu đứng vì nợ nần”, bà Hảo bức xúc.
Còn dự án khu nhà ở Hạnh Phúc (xã Hòa Long, TP.Bà Rịa) do Công ty Đầu tư và Xây dựng Địa ốc Gia Long làm chủ đầu tư đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và được phê duyệt quy hoạch 1/500. Hàng chục KH đã ký HĐ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với công ty, giá từ 300-500 triệu đồng/lô. Theo cam kết, sau khi KH đóng 95% giá trị HĐ, công ty sẽ bàn giao đất và giấy CNQSDĐ. Đến nay, sau 5 năm, KH vẫn mòn mỏi chờ cấp giấy CNQSDĐ. Nhiều KH liên hệ với người đại diện theo pháp luật của công ty nhưng không liên lạc được.
Ông Trịnh Tuấn Anh (ngụ TP.Hồ Chí Minh) bức xúc: “Chúng tôi đóng đủ tiền và chờ đợi nhiều năm nhưng công ty không giao giấy CNQSDĐ. Thậm chí, công ty không liên lạc được, địa chỉ thay đổi liên tục nên mọi thứ rơi vào bế tắc”.
Cẩn thận khi đặt bút ký HĐ
Có nhiều nguyên nhân khiến chủ đầu tư không giao được giấy CNQSDĐ cho KH bởi: dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, cầm cố quyền sử dụng cho ngân hàng, vi phạm về trật tự xây dựng... Thậm chí, nhiều trường hợp chủ đầu tư lập dự án “ma” nhằm lừa đảo chiếm đoạt tiền. Ngoài ra, quy định pháp luật còn chồng chéo, chưa có hướng dẫn cụ thể khiến những người có trách nhiệm sợ vận dụng sai…
Bên cạnh đó, khách hàng mua dự án BĐS nhưng thiếu thông tin về dự án. HĐ do chủ đầu tư tự soạn sẵn như: HĐ góp vốn, HĐ hợp tác đầu tư, HĐ thỏa thuận... nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật, không có giá trị pháp lý. Những điều khoản trong HĐ chưa rõ ràng, không phản ánh đúng sự thỏa thuận giữa các bên. Khi phát sinh tranh chấp, người mua thường ở phía yếu thế, thậm chí có nguy cơ mất trắng tiền đầu tư.
“Thấy giá cả hợp lý, nhân viên công ty hứa hẹn đủ điều, chúng tôi cũng không có nhiều kiến thức và kinh nghiệm nên chỉ “nhìn” lướt qua HĐ rồi ký chứ không nghĩ đến gặp phải những rắc rối như bây giờ”, bà Nguyễn Thị Hương, một KH mua nhà ở dự án khu phố chợ Long Điền (huyện Long Điền) buồn bã nói.
Luật sư Tạ Thị Thuận, Công ty Luật TNHH Tín Đức (Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) chia sẻ, hiện nay các giao dịch liên quan đến việc mua, bán, nhận chuyển nhượng nhà, đất diễn ra rất phức tạp nhưng lại rất phổ biến. Bên bán chào bán dưới mọi hình thức với vô vàn lời hứa hẹn như “rót mật vào tai”. Người mua thì mơ hồ, tin tưởng vào những lời chào mời, hứa hẹn nên sẵn sàng bỏ tiền mua, trong khi thửa đất đó chưa có giấy tờ pháp lý đầy đủ dẫn đến việc xảy ra tranh chấp liên quan đến đất đai dưới dạng dự án đất nền, nhà ở...
Luật sư Thuận khuyến cáo với những dự án chủ đầu tư không bàn giao được giấy CNQSDĐ như cam kết, KH nên kiểm tra tính pháp lý của dự án. Dự án có bị bên bán đem đi cầm cố, thế chấp hay không... Trường hợp dự án chưa hoặc không bị chủ đầu tư đem đi cầm cố, thế chấp, hoặc chuyển nhượng cho bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào khác thì KH nên làm văn bản yêu cầu bên bán tiến hành sang tên diện tích đất mà mình đã mua trong thời hạn nhất định.
“Nếu hết thời hạn đó, bên bán vẫn không tiến hành sang tên thì bên mua nộp đơn khởi kiện tại tòa án để yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất cho mình, công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự giữa bên mua và bên bán theo quy định tại Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015”, luật sư Thuận nói.
|
Những lưu ý khi mua đất nền và nhà ở dự án
Cần xác định dự án nằm trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt, nhiều tiện ích xung quanh. Đối với hồ sơ pháp lý: dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư. Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông và nộp đủ tiền thuế sử dụng đất. Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản. Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không. Nên ký HĐ có công chứng bởi giá trị pháp lý sẽ cao hơn; tránh mua đất nền chung sổ. Người mua cũng cần tìm hiểu kỹ khả năng tài chính của chủ đầu tư tránh tình trạng chủ đầu tư mang đất đi thế chấp hoặc huy động vốn của người mua.
|
Bài, ảnh: MẠNH QUÂN