Khó khăn trong vận hành và phát triển nhà ở xã hội - Kỳ 2: Nhiều rào cản

Cơ chế, chính sách, tài chính và trình tự thủ tục còn một số bất cập đang là những “rào cản” khiến cho kế hoạch phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở cho công nhân khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Đoàn giám sát của Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh khảo sát tại nhà cư dân chung cư nhà ở xã hội Gò Cát 6.

Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay

Giai đoạn 2023-2025, Tỉnh ủy và UBND tỉnh thống nhất chủ trương không dùng vốn ngân sách để đầu tư công trình NOXH, chỉ bố trí vốn ngân sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kết nối dự án NOXH, làm cơ sở kêu gọi đầu tư các dự án bằng nguồn vốn xã hội hóa.

Theo đó, tháng 5/2023, tỉnh đã công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng NOXH có nhu cầu vay vốn gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng đợt 1 theo Nghị quyết số 33/2023 của Chính phủ. Hiện nay, Sở Xây dựng đang tiếp tục rà soát các dự án đầu tư xây dựng NOXH trên địa bàn tỉnh có nhu cầu vay vốn gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng theo Chương trình này để tham mưu, đề xuất tỉnh công bố danh mục các dự án theo đúng quy định.

Chung cư nhà ở xã hội Gò Cát 6 phường Long Tâm, TP. Bà Rịa.

Tuy nhiên, theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Chi nhánh tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, đến nay, chưa có chủ đầu tư dự án NOXH nào trên địa bàn tỉnh được vay vốn ưu đãi. Nguyên nhân do thủ tục pháp lý, thời gian thẩm định hồ sơ để vay vốn gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng kéo dài. Riêng người mua nhà chưa tiếp cận Chương trình tín dụng này do trên địa bàn tỉnh chưa có quỹ NOXH mới.

Ông Tạ Quốc Trung, Giám đốc Sở Xây dựng thông tin thêm, để tiếp cận gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng, điều kiện bắt buộc là dự án đã triển khai đến bước được cấp giấy phép xây dựng. Có giấy phép xây dựng thì dự án mới được đưa vào danh sách dự án tiếp cận nguồn vốn.

Nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội của người dân rất cao nhưng nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Trong ảnh: Người lao động sống tại chung cư nhà ở xã hội Conac - Tower.

Thực tế, trên địa bàn tỉnh có 4 DN đăng ký. Tuy nhiên, sau đó chỉ có dự án Lan Anh 7 mở rộng của Công ty TNHH Lan Anh là đủ điều kiện. Tỉnh cũng đã công bố danh sách dự án trên của Công ty TNHH Lan Anh đủ điều kiện để tiếp cận gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng.

Bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch HĐQT Công ty Lan Anh cho biết, dự án NOXH tại Khu dân cư Lan Anh 7 mở rộng (xã Nghĩa Thành, huyện Châu Đức) có diện tích xây dựng hơn 10 ngàn m2, hoàn thành cuối năm 2023. Dự án có 187 căn hộ với tổng vốn đầu tư hơn 200 tỷ đồng. Trong đó, giai đoạn 1 của dự án có 81 căn NOXH đủ điều kiện được bán và cho thuê với diện tích từ 65 - 70m2. DN có nhu cầu vay 150 tỷ đồng và đủ điều kiện để vay xây dựng NOXH nhưng thủ tục pháp lý, thời gian thẩm định hồ sơ để vay vốn gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng kéo dài, trong khi lãi suất vẫn cao.

“Hơn nữa, công ty không đồng ý điều kiện vay vốn là đưa căn hộ NOXH hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn nên chúng tôi chuyển sang vay gói thương mại bình thường”, bà Nam Phương cho hay.

Chính sách chưa thông thoáng

Theo Sở Xây dựng, chính sách chưa thông thoáng cũng là rào cản lớn đối với quá trình phát triển NOXH tại Bà Rịa-Vũng Tàu nói riêng, cả nước nói chung.

Cụ thể, căn cứ Luật Nhà ở 2014, tại đô thị loại I như tại TP.Vũng Tàu, chủ đầu tư phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng NOXH trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên. Tuy nhiên, quy mô 2ha là tương đối nhỏ (chỉ tương ứng với khoảng 6.000-8.000m2 đất ở tại dự án), nên quy định này dễ dẫn đến phá vỡ quy hoạch, không tạo được bộ mặt khang trang, thống nhất, hiện đại tại khu vực đô thị.

Ngoài ra, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH chưa có quy định riêng, phải áp dụng pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH còn phức tạp, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án và làm chậm tiến độ triển khai dự án.

Nhiều DN đầu tư NOXH phàn nàn, chỉ bàn riêng về lĩnh vực quy hoạch, sự phù hợp giữa các cấp độ quy hoạch đã có nhiều bất cập, gây khó khăn cho chủ đầu tư trong thực hiện dự án NOXH. Đó là chưa kể những vướng mắc liên quan đến quy hoạch sử dụng đất hay các vấn đề thủ tục pháp lý khác.

Ông Đào Quang Cải, Phó trưởng Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình (Công ty CP đầu tư xây dựng dầu khí IDICO - CONAC) cho biết, ngoài dự án chung cư NOXH Conac Tower đã đưa vào sử dụng từ năm 2016, công ty đang dành quỹ đất 3,47ha tại phường Mỹ Xuân, TX.Phú Mỹ để xây NOXH phục vụ nhu cầu về nhà ở cho công nhân, người lao động và các chuyên gia đang làm việc tại KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng. Tuy nhiên, do phải chờ quy hoạch xây dựng chung của TX.Phú Mỹ nên chủ đầu tư chưa triển khai được các bước tiếp theo.

“Vì vậy, để dự án NOXH hoàn thành và đưa vào sử dụng là chưa thể xác định được thời gian mặc dù DN sẵn quỹ đất và cả tài chính để xây NOXH cho công nhân, NLĐ. Chúng tôi mong muốn cơ quan chức năng tạo điều kiện tháo gỡ cơ chế về quy hoạch xây dựng, đất đai và các thủ tục liên quan khác, để đẩy nhanh triển khai đầu tư NOXH vì nhu cầu của người lao động là cấp thiết”, ông Cải nói.

Ngoài ra, theo các chủ đầu tư, giá nhà ở cấu thành bởi nhiều yếu tố như địa điểm, môi trường, hạ tầng xung quanh, thiết kế, vật liệu xây dựng… Hiện nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các quy định pháp luật liên quan khác, biên lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư dự án NOXH là 10%. Quá trình triển khai dự án NOXH phát sinh nhiều chi phí do thời gian thực hiện dự án kéo dài, chi phí bán hàng tăng dẫn đến nhiều dự án không hiệu quả, thậm chí còn bị lỗ.

Khống chế 10% lợi nhuận trong xác định giá bán NOXH tạo sự chênh lệch lớn về lợi nhuận so với nhà thương mại khiến các DN kinh doanh bất động sản khó xoay xở vốn.

“Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành thì giá bán NOXH là giá bán tạm tính trên cơ sở giá trị dự toán đầu tư dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi quyết toán giá trị đầu tư, chủ đầu tư mới xác định được giá bán chính thức và thực hiện quyết toán giá trị thừa thiếu với các khách hàng mua sản phẩm NOXH”, ông Đoàn Hữu Hà Vinh, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển nhà tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cho hay.

Những yếu tố trên chính là lực cản khiến việc phát triển NOXH, nhà ở cho công nhân bị chững lại trong những năm gần đây. 

Bài, ảnh: QUANG VŨ