Xử lý thế nào?

Nhiều bạn đọc gọi đến đường dây nóng Báo Bà Rịa-Vũng Tàu hỏi cách xử lý khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - sổ đỏ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - sổ hồng.

Nhằm giúp bạn đọc có thêm thông tin để khắc phục, xử lý vấn đề này, phóng viên Báo Bà Rịa-Vũng Tàu đã có cuộc trao đổi với đổi với Luật sư Nguyễn Văn Cảnh, Giám đốc Công ty Luật Nguyễn Cảnh. Ông cho biết như sau:

* Phóng viên: Vì sao diện tích đất ghi trên “sổ đỏ”, “sổ hồng” có sự chênh lệch so với thực tế, thưa luật sư?

- Luật sư Nguyễn Văn Cảnh: Hiện nay, diện tích thửa đất ghi trên “sổ đỏ”, “sổ hồng” có sai lệch so với thực tế đất đang sử dụng không phải là chuyện hiếm. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự khác nhau đó, có thể do đo đạc sai hoặc do lấn, chiếm hoặc bị lấn, chiếm…

Để giải quyết trường hợp này, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định. Cụ thể, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 hoặc “sổ đỏ” đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Như vậy, diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích ghi trong “sổ đỏ”, “sổ hồng” được chia thành 2 trường hợp:

Thứ nhất, nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi giấy chứng nhận. Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất cấp đổi giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế.

Thứ hai, ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm. Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì các bên tự hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì nộp đơn khởi kiện tại tòa án.

Thông tin về diện tích đất ghi trong “sổ đỏ” của người dân có nhiều trường hợp khác với diện tích đất đo đạc trong thực tế.

* Xin luật sư cho biết, Thủ tục cấp đổi “sổ đỏ”, “sổ hồng” để ghi theo diện tích đất thực tế như thế nào?

- Căn cứ Khoản 24, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích đất ghi trên “sổ đỏ”, người sử dụng đất được cấp đổi “sổ” dựa trên diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.

Hồ sơ đề nghị cấp đổi (Điều 10, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính) đối với hộ gia đình, cá nhân gồm: Đơn đề nghị cấp đổi; Bản gốc sổ đỏ, sổ hồng đã cấp.

Trình tự, thủ tục cấp đổi như sau: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh. Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương). Ví dụ, tại TP.Vũng Tàu, người dân có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa số 89 (Lý Thường Kiệt, phường 1, TP. Vũng Tàu).

Địa phương chưa thành lập Bộ phận một cửa,  người dân nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày trả kết quả).

Hồ sơ nộp ở đâu thì nhận kết quả tại đó và phải trao “sổ đỏ” mới cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Thời gian giải quyết không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày làm việc.

Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Lệ phí thực hiện: Mức thu lệ phí địa chính do HĐND các tỉnh, thành quy định nên mức thu lệ phí sẽ khác nhau.

* Xin cảm ơn luật sư!

TRÍ NHÂN 

(Thực hiện)