Cẩn trọng khi đặt cọc mua bán bất động sản

Gửi thư đến Báo Bà Rịa-Vũng Tàu, bà Trần Thị Mỹ Lương (tổ 5, ấp Lộc Hòa, xã Bình Giã, huyện Châu Đức) phản ánh, khi mua đất, bà đã đặt tiền cọc nhưng giao dịch chưa thực hiện xong thì người bán tuyên bố hủy hợp đồng mà không trả lại tiền cọc cho bà. 

Thửa đất tại xã Bình Giã, bà Trần Thị Mỹ Lương đã đặt cọc tiền mua nhưng người bán hủy giao dịch.

Theo trình bày của bà Lương, ngày 20/11/2020, bà ký hợp đồng (HĐ) đặt cọc mua 2 thửa đất có diện tích 882m2 (thuộc thửa đất 1504, 2233, tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại xã Bình Giã, huyện Châu Đức) của bà Phạm Thị Tiền với giá 1,55 tỷ đồng. 2 bên ký HĐ đặt cọc 100 triệu đồng bằng giấy tay. Bà Lương đã giao đầy đủ số tiền này cho bà Tiền ngay khi ký HĐ đặt cọc. Số tiền còn lại, 2 bên thỏa thuận ngày 5/1/2021, sẽ làm HĐ công chứng chuyển nhượng đất, khi đó bà Lương sẽ thanh toán số tiền còn lại cho bà Tiền và tiến hành các thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian này gia đình bà Lương bận tổ chức đám cưới cho con trai nên bà đã gặp bà Tiền để xin gia hạn thêm 2 tuần (tức ngày 19/1/2021) sẽ ra công chứng. Bà Tiền đồng ý, với điều kiện bà Lương phải đặt cọc thêm 500 triệu đồng nhưng 2 bên không lập thành văn bản.

Đến ngày 10/1/2021, gia đình bà Lương có người thân ở TP. Hồ Chí Minh qua đời nên tối cùng ngày, bà Lương gọi điện cho bà Tiền thông báo tình hình và xin gia hạn thêm 2 ngày nữa để lo hậu sự cho người thân nhưng bà Tiền không đồng ý. Ngày 11/1/2021, bà Lương từ TP. Hồ Chí Minh về xã Bình Giã và liên hệ với bà Tiền đề nghị thanh toán bằng hình thức chuyển khoản. Tuy nhiên bà Tiền không đồng ý mà yêu cầu trả bằng tiền mặt. 

Khoảng 19 giờ cùng ngày, bà Lương gọi điện thoại cho bà Tiền để đưa thêm 500 triệu đồng tiền đặt cọc nhưng bà Tiền không nhận mà đơn phương hủy việc mua bán và không trả lại số tiền 100 triệu đồng bà Lương đã đặt cọc trước đó với lý do không giao tiền đúng hẹn. Từ đó đến nay, bà Lương nhiều lần liên lạc với bà Tiền để trao đổi về việc tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán các thửa đất trên nhưng bà Tiền không hợp tác. Bà Lương nói: “2 thửa đất trên gần nhà, nơi tôi đang sinh sống nên tôi muốn mua cho các con. Tôi đã thực hiện theo những điều kiện 2 bên thỏa thuận trong suốt quá trình mua bán đất. Tôi đề nghị bà Tiền tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán 2 thửa đất trên hoặc trả lại tiền cọc, đền tiền cọc cho tôi như hợp đồng đã ký”. Hiện nay, bà Lương đã gửi đơn đến TAND huyện Châu Đức đề nghị giải quyết. 

Bà Phạm Thị Tiền cho biết, theo thỏa thuận, ngày 5/1/2021 bà Lương phải thanh toán toàn bộ số tiền còn lại là 1,45 tỷ đồng cho bà nhưng bà Lương đã nhiều lần xin gia hạn thanh toán. Đến ngày 11/1/2021, do không chờ thêm được nữa nên bà Tiền đã ngừng việc gia hạn. Theo thỏa thuận đã ký trong HĐ mua bán, bà Lương mất số tiền 100 triệu đồng đã đặt cọc. Bà Tiền khẳng định đã làm đúng theo quy định của pháp luật và thỏa thuận của 2 bên trong suốt quá trình mua bán đất đai, hoàn toàn không có việc dùng thủ đoạn để giật tiền cọc của khách hàng hay đưa ra những yêu cầu vô lý trong quá trình giao dịch".

Xung quanh nội dung trên, luật sư Nguyễn Đình Tân, Giám đốc Công ty luật Cộng Hòa, Đoàn Luật sư tỉnh phân tích, trường hợp này có 2 vấn đề cần làm rõ: Thứ nhất, thửa đất bà Tiền bán có phải tài sản riêng của bà ấy hay không hay là tài sản chung với ai; nếu là tài sản chung thì bà Tiền có được ủy quyền ký bán hay không.

Thứ hai, việc 2 bên thỏa thuận kéo dài HĐ đặt cọc thêm 2 tuần, thì bà Lương phải có chứng cứ chứng minh. Nếu không chứng minh được việc gia hạn, thì ngày 5/1/2021 là thời hạn 2 bên phải ra công chứng để làm HĐ chuyển nhượng, nếu sai hẹn thì bên mua (bà Lương) sẽ bị mất tiền cọc. Còn lý do gia đình có việc cưới hay tang, không được coi là lý do bất khả kháng để trì hoãn việc thực hiện HĐ. "Khi 2 bên đồng ý gia hạn HĐ thì cần làm văn bản để có chứng cứ bảo vệ lợi ích của mình", luật sư Nguyễn Đình Tân khuyến cáo.

Bài, ảnh: MAI NGỌC