Nguy cơ mất nhà, đất vì hợp đồng giả cách

Thời gian qua trên địa bàn tỉnh có một số trường hợp do muốn vay vốn làm ăn hoặc sử dụng vào nhu cầu cá nhân mà phải cầm cố, thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ). Do thiếu hiểu biết về pháp luật, nhẹ dạ cả tin nên có nhiều gia đình bỗng chốc trở thành tay trắng vì vướng vào bẫy cho vay theo hình thức hợp đồng giả cách.

Chỉ vì vay 150 triệu đồng mà bà Huỳnh Thị Tuyết Hạnh (phường Phước Trung, TP.Bà Rịa) có nguy cơ mất nhà và đất trị giá hơn 1,5 tỷ đồng.

VAY TIỀN, MẤT ĐẤT

Năm 2016, bà Huỳnh Thị Tuyết Hạnh (SN 1974, khu phố 2, phường Phước Trung, TP.Bà Rịa)đã thế chấp “sổ đỏ” có diện tích đất rộng hơn 176m2 tọa lạc tại phường Phước Trung (TP.Bà Rịa) cho ông Lê Văn Truyền và bà Nguyễn Thị Dung ngụ cùng phường để vay số tiền 150 triệu đồng, lãi suất 4,5 triệu đồng/tháng (tương đương 36%/năm).

Ngày 19/12/2016, tại Văn phòng công chứng Bà Rịa, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của vợ chồng bà Hạnh, ông Truyền đã lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và yêu cầu vợ chồng bà Hạnh ký tên. Khi vợ chồng bà Hạnh cho rằng họ chỉ mang sổ đỏ cầm cố chứ không thực hiện việc mua bán thì ông Truyền cho biết, việc ký hợp đồng chỉ là giả cách để bảo đảm khoản vay. Để chứng minh, ông Truyền còn viết giấy tay đưa cho bà Hạnh với nội dung “Giấy mượn tiền có thế chấp”, nhằm tạo sự tin tưởng cho vợ chồng bà Hạnh. Sau khi vợ chồng bà Hạnh đồng ý ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, ông Truyền đưa cho vợ chồng bà Hạnh số tiền 150 triệu đồng.

Tuy nhiên ông Truyền lấy lại 16,4 triệu đồng tiền môi giới cho vay và chỉ đưa số tiền còn lại 133,6 triệu đồng cho vợ chồng bà Hạnh. Sau khi vay tiền, trong vòng 1 năm, đều đặn mỗi tháng bà Hạnh đều chuyển số tiền 4,5 triệu đồng cho ông Truyền để trả lãi và tích cực gom góp để trả nợ gốc số tiền 150 triệu đồng. Đến tháng 10/2019, bà Hạnh xin trả trước 100 triệu đồng trong số nợ gốc nhưng ông Truyền không đồng ý và yêu cầu chờ bà Hạnh trả đủ tiền mới nhận.

Đến tháng 4/2020, sau khi đã gom đủ số tiền 150 triệu đồng và muốn trả hết cho ông Truyền để xin chuộc lại sổ đỏ, thì vợ chồng bà Hạnh mới vỡ lẽ vì mảnh đất của gia đình đã bị ông Truyền bán cho người khác và muốn chuộc lại thì vợ chồng bà Hạnh phải trả số tiền khoảng 1,5 tỷ đồng. “Chúng tôi quá bất ngờ, sửng sốt chỉ vì tiền vay chưa tới 140 triệu đồng mà giờ gia đình tôi không còn đất để ở. Đây là tất cả tài sản vợ chồng tôi tích góp, dành dụm được trong nhiều năm, giờ đây mất đi chúng tôi không biết phải sống như thế nào”, bà Hạnh nghẹn ngào nói.

Được biết, chủ đất mới là người môi giới trước đây giới thiệu cho vợ chồng bà Hạnh vay tiền ông Truyền. Hiện vụ việc đã được vợ chồng bà Hạnh khởi kiện ra tòa và TAND TP.Bà Rịa đang thụ lý
giải quyết.

Một trường hợp khác là bà Nguyễn Kim Phượng (ấp Nam, xã Hòa Long, TP.Bà Rịa) cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Khoảng tháng 7/2016, do cần tiền làm ăn, bà Phượng đã vay vợ chồng bà Nguyễn Thị Lan (ấp Bắc 3, xã Hòa Long, TP.Bà Rịa) số tiền 600 triệu đồng, trong vòng 3 tháng với lãi suất 20 triệu đồng và thế chấp 1 sổ đỏ có diện tích đất rộng 1.576m2 tọa lạc tại xã Hòa Long. Cũng để bảo đảm khoản vay, bà Phượng bị bắt buộc phải ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với vợ chồng bà Lan và giao bản chính sổ đỏ cho vợ chồng bà Lan giữ.

Về số tiền vay, bà Lan hứa cho bà Phượng vay 600 triệu đồng, nhưng chỉ mới đưa cho bà Phượng hơn 400 triệu đồng, trong đó tiền gốc là 400 triệu đồng và 3 triệu đồng phí công chứng. Sau thời điểm bà Phượng ký giấy chuyển nhượng QSDĐ thì chỉ vài ngày thì bà Lan đã sang nhượng khu đất của bà Phượng cho người khác. Bà Phượng đã khởi kiện ra tòa, tòa sơ thẩm và tòa phúc thẩm đều bác đơn của bà. Sau đó, bà Phượng đã kháng cáo lên TAND tối cao TP.Hồ Chí Minh và đã được chấp nhận. Đồng thời TAND tối cao TP.Hồ Chí Minh đã ra Quyết định Giám đốc thẩm, hủy toàn bộ Bản án phúc thẩm của TAND tỉnh và Bản án sơ thẩm của TAND TP.Bà Rịa, giao hồ sơ vụ án cho TAND TP.Bà Rịa giải quyết sơ thẩm lại theo đúng quy định pháp luật. “Vụ việc của tôi đang được TAND TP.Bà Rịa thụ lý để xét xử lại theo Quyết định Giám đốc thẩm của TAND tối cao TP.Hồ Chí Minh. Nhưng diện tích đất trên của tôi đã bị thi hành án, hiện tôi không còn nơi nào để ở”, bà Phượng nghẹn ngào cho biết.

THẬN TRỌNG KHI VAY TIỀN

Theo Luật sư Dương Thanh Thuận, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Dương Chính (TP.Bà Rịa), thời gian qua đã phát sinh biến tướng của hoạt động cho vay tiền đối với các cá nhân, tổ chức. Bên cho vay, ngoài ký kết hợp đồng cho vay, còn yêu cầu bên vay ký thêm hợp đồng mua bán nhà đất hoặc hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đối với tài sản này với giá thấp. Hầu hết, các đối tượng cho vay khi ký hợp đồng đều cam kết đây không phải là giao dịch thật, chỉ là thủ tục để bảo đảm cho khoản vay. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng đa số chủ nợ đều “âm thầm” bán cho người thứ 3.

Cũng theo Luật sư Thuận, một trong những nguyên nhân đẩy người dân đến bẫy “tín dụng phi chính thức” ngoài sự nhận thức pháp luật còn hạn chế còn có nguyên nhân từ việc người dân khó tiếp cận các nguồn vay chính thống. Đồng thời còn có kẽ hở trong quản lý hoạt động công chứng, khiến quy trình, thủ tục công chứng quá dễ dàng. Luật Công chứng đã quy định rất cụ thể, công chứng viên phải giải thích cặn kẽ về hậu quả pháp lý cho các bên đương sự khi họ ký hợp đồng ủy quyền hay chuyển nhượng tài sản với nhau, đặc biệt là đối với bất động sản. Tuy nhiên, trong thực tế không phải hợp đồng ủy quyền nào công chứng viên cũng giải thích tỉ mỉ, thậm chí một số người còn cố tình “lờ” đi.

Theo quy định, không có văn bản pháp luật nào quy định việc bảo đảm hợp đồng vay tiền bằng hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Do vậy, việc người vay phải làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với bên cho vay nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay là việc làm trái quy định của pháp luật. Nếu có đủ chứng cứ chứng minh việc ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ nhằm bảo đảm cho hợp đồng vay tiền thì bên vay có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu do yếu tố giả tạo và có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho bên cho vay theo quy định tại Điều 32a Bộ Luật Tố tụng Dân sự.

Tuy nhiên, Luật sư Dương Thanh Thuận cho rằng việc xác định hợp đồng giả tạo không hề đơn giản, đặc biệt trong hoạt động vay tài sản thông thường thỏa thuận giữa người đi vay và chủ nợ chủ yếu bằng miệng nên việc chứng minh tại tòa án là rất phức tạp và khó khăn vì không có bằng chứng cho việc giao dịch vay tài sản. “Vay nợ bằng hình thức ký hợp đồng ủy quyền hoặc mua bán rủi ro cao. Nếu gặp đối tượng lừa đảo, người vay dễ có nguy cơ mất trắng. Do đó để bảo đảm sự an toàn và hợp pháp đúng quy định pháp luật, các bên tham gia quan hệ vay nên thực hiện ký kết hợp đồng vay rõ ràng, thủ tục thế chấp tài sản theo đúng quy định. Ngoài ra, trước đề nghị “phải ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì mới được vay tiền”, người vay cần thận trọng xem xét kỹ vì hợp đồng này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tốt nhất người đi vay nên yêu cầu bên cho vay có cam kết không bán tài sản thế chấp trong thời hạn trả nợ”, Luật sư Dương Thanh Thuận khuyên.

Bài, ảnh: TRÚC GIANG

Theo Luật sư Dương Thanh Thuận, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Dương Chính (TP.Bà Rịa), vay tiền bằng “hợp đồng giả cách” hay còn gọi là hợp đồng giả tạo sẽ dẫn đến những hậu quả thiệt hại cho cả 2 bên, bên cho vay và bên vay. Bên cho vay sẽ khó khăn khi thu hồi tiền và chịu nhiều phí tổn khác khi hợp đồng chuyển nhượng bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Còn bên vay có thể mất nhà đất nếu không có bằng chứng chứng minh hợp đồng chuyển nhượng chỉ là để bảo đảm việc vay tiền.