Sau 10 năm, người bán đất "hủy kèo" dù đã nhận tiền cọc
Nhận tiền cọc chuyển nhượng nhà, đất cho người khác từ năm 2009, nhưng do phần đất vướng tranh chấp với người thứ ba nên chưa thể tách thửa sang tên cho người mua. Sau 10 năm giải quyết chuyện tranh chấp, nay chủ đất lại đổi ý, không muốn bán nhà, đất nữa. Trường hợp này, xử lý như thế nào?
 |
| Căn nhà và diện tích đất 150m2 (thửa 25, tờ bản đồ số 21, tọa lạc tại thôn Chu Hải, xã Tân Hải, TX.Phú Mỹ) bà Bùi Thị Tốt đã bán cho gia đình ông Nguyễn Đình Tuấn từ năm 2009. |
Gửi thư tới Báo Bà Rịa-Vũng Tàu, ông Nguyễn Đình Tuấn (thôn Chu Hải, xã Tân Hải, TX.Phú Mỹ) trình bày: Năm 2009, vợ chồng ông Tuấn có mua nhà và đất của gia đình bà Bùi Thị Tốt (tổ 13, thôn Chu Hải, xã Tân Hải, TX.Phú Mỹ) với số tiền 80 triệu đồng. Diện tích nhà và đất 150m2, trong đó có 40m2 thổ cư. Diện tích nhà đất này là một phần nằm trong tổng diện tích hơn 763m2 thửa 25, tờ bản đồ số 21 chưa tách thửa của bà Tốt. Vợ chồng ông Tuấn đặt cọc cho bà Tốt 40 triệu đồng và có ký nhận bằng giấy tay, số tiền 40 triệu đồng còn lại sẽ thanh toán khi làm thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ).
Tuy nhiên, sau đó việc tách thửa và CNQSDĐ bị hoãn, do trước đó, toàn bộ diện tích hơn 763m2 tại thửa 25, tờ bản đồ số 21 đã được bà Tốt chuyển sang cho bà Phan Thị Hà (phường 8, TP.Vũng Tàu) đứng tên để bà Hà thế chấp vay vốn ngân hàng. Sau đó, do bà Hà không có khả năng trả nợ vay nên ngân hàng đã kê biên thửa đất để thu hồi nợ.
Đến tháng 8/2018, vụ tranh chấp diện tích đất hơn 763m2 đất nêu trên giữa bà Tốt và bà Hà được TAND TX.Phú Mỹ giải quyết. Theo đó, thửa đất trên đã được thi hành án hơn một nửa diện tích để ngân hàng thu hồi nợ. Sau đó, bà Tốt được cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ đối với phần đất còn lại hơn 300m2 của thửa 25, tờ bản đồ số 21. Lúc này, ông Tuấn yêu cầu bà Tốt tiếp tục hoàn tất thủ tục mua bán đất giữa hai bên trước đây đã bị hoãn từ năm 2009. Tuy nhiên, bà Tốt không muốn thực hiện cam kết nữa, mà đề nghị ông Tuấn phải trả 110 triệu đồng nữa mới làm thủ tục sang nhượng, nhưng ông Tuấn không đồng ý.
Trao đổi với phóng viên Báo Bà Rịa-Vũng Tàu, bà Tốt thừa nhận trước đây có đồng ý bán cho gia đình ông Tuấn với diện tích đất và giá cả như trên. Tuy nhiên, hiện nay, bà Tốt không muốn bán nữa do muốn để lại tài sản này cho con. Mặt khác, hiện nay giá đất lên cao, nên bà Tốt không muốn bán với giá như trước đây.
Phản hồi ý kiến của bà Tốt nêu trên, ông Tuấn cho biết, năm 2009, sau khi mua đất và nhà của bà Tốt thì gia đình ông đã ở tại căn nhà trên từ đó đến nay. Trong suốt gần 10 năm bà Tốt theo đuổi vụ việc tranh chấp đất với bà Phan Thị Hà, vợ chồng ông Tuấn luôn đồng hành và hỗ trợ, giúp đỡ bà Tốt. Trong thời gian này, bà Tốt cũng hứa khi giải quyết xong vụ tranh chấp với bà Hà sẽ hoàn tất thủ tục chuyển QSDĐ cho gia đình ông Tuấn. Nhưng sau khi đã lấy lại được đất, thấy giá đất lên cao, bà Tốt đã đổi ý không muốn bán. “Nếu có hỗ trợ thêm về giá đất tăng lên, gia đình tôi chỉ có thể hỗ trợ thêm một ít chứ không thể nhiều như bà Tốt đòi hỏi”, ông Tuấn nói.
Trao đổi với phóng viên Báo Bà Rịa-Vũng Tàu, ông Phạm Văn Yên, Trưởng thôn Chu Hải (xã Tân Hải, TX.Phú Mỹ) cho biết, vụ tranh chấp mua bán nhà, đất giữa ông Tuấn và bà Tốt mới xảy ra từ đầu năm 2019 đến nay. Địa phương cũng đã tiến hành hòa giải nhưng không thành. Vì vậy, đã hướng dẫn hai bên khởi kiện đến TAND để giải quyết theo quy định pháp luật.
Theo Luật sư Thịnh Đình Quang (Hội Luật gia tỉnh BR-VT), căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2003, thì trường hợp chuyển nhượng đất giữa ông Tuấn và bà Tốt chưa tuân thủ về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà không có công chứng, hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo các quy định của Nhà nước”, thì hợp đồng này cũng được TAND công nhận.
Mặt khác, căn cứ Điều 412 Bộ luật Dân sự quy định nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự là phải trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau. Do vậy, tuy các bên mua bán đất bằng giấy tay nhưng cũng được xem là hợp đồng dân sự. Ngoài ra, việc chưa thể tiến hành công chứng mua bán đất theo đúng quy định pháp luật là do bên bán chưa bảo đảm tính pháp lý của thửa đất (trước đó đã chuyển cho bà Phan Thị Hà đứng tên – PV), lỗi không thuộc về bên mua.
Vì vậy, ông Tuấn có thể khởi kiện việc bà Tốt không thực hiện đúng cam kết mua bán nhà, đất năm 2009 đến TAND TX.Phú Mỹ để được giải quyết. “Căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, ông Tuấn có thể được Tòa án công nhận quyền sử dụng nhà và đất mua của bà Tốt. Nhưng cũng không loại trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì lý do không có công chứng, chứng thực. Khi đó, sẽ căn cứ lỗi của các bên, Tòa án sẽ buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia theo quy định pháp luật”, Luật sư Thịnh Đình Quang nhận định.
Bài, ảnh: TRÚC GIANG