Quy định mới về thửa: Thoáng hơn nhưng chặt chẽ

Quyết định 44/2023/QĐ-UBND (QĐ 44) quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh có hiệu lực từ ngày 2/10/2023. Sau một tuần áp dụng, ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở TN-MT chia sẻ về các nội dung liên quan.

 Phóng viên: Thưa ông, Quyết định 15/QĐ-UBND (QĐ 15) quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất có hiệu lực từ tháng 9/2021 đã phát sinh nhiều vướng mắc. Tại sao đến bây giờ mới được điều chỉnh?

- Ông Nguyễn Văn Hải: Quá trình thực hiện QĐ 15, đúng là đã phát sinh một số vướng mắc. Chủ yếu là vướng quy định về quy hoạch bởi QĐ 15 yêu cầu người dân muốn tách thửa thì thửa đất đó phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và quy hoạch phân khu 1/2.000. Trong khi các quy hoạch này chưa được bao phủ hết trên các địa bàn tỉnh.

Từ tình hình thực tiễn đó, trên cơ sở ý kiến của UBND các huyện, thị xã, thành phố, ý kiến cử tri và tham khảo quy định tách thửa của một số địa phương lân cận mới được ban hành quyết định tách thửa, Sở TN-MT phải tiếp thu, sửa đổi quy định nhiều lần mới có thể tham mưu UBND tỉnh ký ban hành.

Viết thiết lập chính sách mới phải mất nhiều thời gian để phù hợp với tình hình thực tiễn của tỉnh, bảo đảm quyền lợi của người dân có nhu cầu chính đáng về tách thửa.

 Vậy QĐ 44 đã giải quyết được những vấn đề cơ bản nào so với QĐ 15?

- QĐ 44 quy định thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo các điều kiện chung như: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, Quyết định điều kiện thực hiện tách thửa đối với tổ chức, điều kiện hợp thửa đất.

Đặc biệt, QĐ 44 quy định điều kiện quy hoạch linh hoạt hơn. Việc tách thửa được thực hiện theo hướng ưu tiên có quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Nếu khu vực nào chưa có quy hoạch 1/500 thì áp dụng các quy hoạch 1/2.000, 1/5.000 và 1/10.000. Theo khảo sát, hiện nay tất cả các địa phương trong tỉnh đều đã có ít nhất là quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/10.000.

 Đối với khu vực đô thị, QĐ 44 quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở là 60m2 (trước đây là 36m2). Nhiều người dân lo ngại, quy định này gây khó khăn cho những người dân có thu nhập thấp khi tiếp cận mua nhà ở khu vực đô thị. Ông nghĩ sao?

- QĐ 44 quy định tại khu vực phường, thị trấn và huyện Côn Đảo có diện tích và kích thước thửa đất từ 60m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. Tại địa bàn các xã còn lại có diện tích và kích thước thửa đất từ 80m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Chỉ trong 4 ngày kể từ khi QĐ 44 có hiệu lực, toàn tỉnh có 738 hồ sơ tách thửa. Trong ảnh: Cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Châu Đức xử lý hồ sơ đất cho người dân.

Tôi nghĩ, chính sách không thể bao quát hết, giải quyết hết tất cả mọi nhu cầu của người dân nhưng cũng phải có định hướng phát triển. Thời gian tới, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ quy hoạch lại đô thị theo hướng hạn chế những căn nhà nhỏ hẹp. Với diện tích 36m2, khi xây dựng sẽ khiến đô thị trở nên tủn mủn, thiếu thẩm mỹ. Do đó, việc điều chỉnh lại diện tích tách thửa tối thiểu đối với khu vực đất ở đô thị từ 36m2 lên 60m2 là nhằm hướng đến mục tiêu quy hoạch lâu dài và bền vững.

Với những người dân có thu nhập thấp, tỉnh đã có các chương trình hỗ trợ mua nhà ở xã hội. Vấn đề là người dân tiếp cận nhà ở theo khả năng phù hợp.

 QĐ 15 trước đây cũng đã từng được kỳ vọng “gỡ vướng” khi thay thế QĐ 18 trước đó. Liệu rằng, QĐ 44 lần này đã đủ chặt chẽ, gỡ bỏ được những rào cản?

- Ngoài những điều chỉnh, sửa đổi về quy định để tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu tách thửa thực thì QĐ 44 còn quy định chặt chẽ hơn trong điều kiện tách thửa đất nông nghiệp.

Trước đây, những người đầu cơ đất lợi dụng chính sách tách thửa đất nông nghiệp mà không cần tiếp giáp với đường giao thông dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan, chia đất manh mún. Việc tách nhỏ đất nông nghiệp hầu như không có giá trị sử dụng, để đất hoang hóa. Vì vậy, tại QĐ 44, tỉnh quy định đối với đất nông nghiệp, các thửa đất sau khi tách thửa ngoài quy định diện tích tối thiểu phải đạt 500m2 (tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị, thành phố và huyện Côn Đảo) và 1.000m2 tại các xã còn lại thì còn phải đáp ứng một điều kiện nữa, đó là phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý, kích thước của cạnh tiếp giáp không nhỏ hơn 5m.

Với những điều kiện cơ bản như trên đã nêu, QĐ 44 đã thông thoáng nhưng cũng khá chặt chẽ. Từ đó, vừa tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thực trong tách thửa, vừa hạn chế tình trạng phân lô bán nền trên đất nông nghiệp xảy ra tràn lan trên địa bàn tỉnh như thời gian trước.

 Xin cảm ơn ông!

QUANG VŨ (Thực hiện)