Gỡ vướng quy định tách thửa đất

Quyết định số 44/2023/QĐ-UBND (viết tắt QĐ 44) được nhiều người dân, DN quan tâm và kỳ vọng sẽ “cởi trói” cho những rào cản về quy định tách thửa trước đó tại Quyết định 15/2021/QĐ-UBND (viết tắt QĐ 15).

QĐ 44 kỳ vọng sẽ gỡ nút thắt trong quá trình xử lý hồ sơ tách thửa. Trong ảnh: Cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Châu Đức xử lý hồ sơ đất đai cho người dân.

Nhiều điểm mới

Theo Sở TN-MT, QĐ 44 đã sửa đổi nhiều quy định về điều kiện tách thửa như: quy định về quy hoạch, quy định về đường tiếp giáp, quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp…

Về điều kiện tách thửa đất đối với hộ gia đình, cá nhân, QĐ 44 có một số điểm mới. Cụ thể, quy định cũ chia 2 trường hợp, gồm các thửa đất trong đô thị và các thửa đất ngoài đô thị, để thực hiện tách thửa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu 1/2.000 và quy chế quản lý quy hoạch - kiến trúc. 

QĐ 44 quy định chung việc tách thửa của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch xây dựng 1/500 thì áp dụng các quy hoạch phân khu xây dựng lớn hơn.

Bà Võ Thị Tư (ấp Cây Cám, xã Láng Dài, huyện Đất Đỏ) có 12.242m2 đất, trong đó hơn 100m ngang mặt tiền tiếp giáp với đường giao thông vui mừng khi QĐ 44 có thể giúp gia đình được tách thửa.

Về điều kiện tách thửa đối với tổ chức, trước đây, QĐ 15 quy định tổ chức khi tách thửa theo dự án đầu tư thì thửa đất phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, bản vẽ tổng mặt bằng kèm theo nội dung thiết kế cơ sở của dự án (với dự án không phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định xây dựng). Trong khi đó, QĐ 44 mới ban hành quy định tổ chức khi tách thửa đất theo dự án đầu tư thì chỉ cần phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt. 

Về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất, QĐ 44 cũng có nhiều thay đổi. Theo đó, nếu như trước đây, UBND tỉnh chia đất ở thành 2 trường hợp, là đất ở có nhà ở thể hiện trên giấy tờ và đất ở chưa xây dựng nhà ở hoặc nhà ở không có đầy đủ giấy tờ, để quy định diện tích tối thiểu được tách thửa lần lượt từ 36m² và từ 60m². Thì nay, QĐ 44 quy định chung diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại khu vực thuộc phường, thị trấn và huyện Côn Đảo là 60m², có cạnh tiếp giáp đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. Tại địa bàn các xã còn lại, diện tích tối thiểu tách thửa đất ở từ 80m². 

Với đất nông nghiệp, QĐ 44 quy định nếu đất trồng lúa thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu được tách thửa tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và huyện Côn Đảo là 500m². Tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m². Nếu đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu như trên và phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý. Kích thước cạnh tiếp giáp đường giao thông không nhỏ hơn 5m. Trong khi đó, quy định cũ không quy định kích thước của cạnh tiếp giáp với đường giao thông khi tách thửa đất nông nghiệp tại khu vực quy hoạch các loại đất khác.

Đáp ứng quyền lợi của dân

Theo ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, QĐ 15 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh có hiệu lực thi hành từ ngày 1/10/2021. Sau gần 2 năm thực hiện, QĐ 15 đã bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc. Cụ thể, các huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn tỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 chưa được bao phủ, do đó việc giải quyết thủ tục tách thửa bị vướng mắc, ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân có nhu cầu chính đáng về tách thửa.

Cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Xuyên Mộc xử lý hồ sơ cho người dân.

Mặt khác, qua tham khảo quy định tách thửa tại một số địa phương mới được ban hành như: Lâm Đồng, Đồng Nai, Bình Dương, Khánh Hòa, thành phố Cần Thơ… không quy định bắt buộc về điều kiện tách thửa đất cần phải có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000.

Trước những vướng mắc, bất cập này, UBND tỉnh đã chỉ đạo Sở TN-MT tham mưu, lấy ý kiến để sửa đổi QĐ 15. Sau nhiều lần lấy ý kiến và tổ chức các cuộc họp, ngày 19/9, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Công Vinh đã ký ban hành QĐ 44 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Đặc biệt, QĐ 44 đã sửa đổi nhiều quy định về quy hoạch trong tách thửa.

Theo đó, việc tách thửa được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trường hợp chưa có 1/2.000 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/5.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp chưa có 1/5.000 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/10.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Riêng đất nông nghiệp thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp không áp dụng các quy hoạch xây dựng trên khi giải quyết thủ tục tách thửa.

QĐ 44 có hiệu lực từ ngày 2/10/2023 và thay thế QĐ 15 ngày 20/9/2021. Như vậy với QĐ 44 nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn trong quá trình tách thửa của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đã được tháo gỡ. Qua đó, vừa đáp ứng được quyền lợi của dân, vừa hạn chế, ngăn chặn được tình trạng tách thửa đất nông nghiệp, xây dựng trái phép, làm đường trên đất nông nghiệp và rao bán đất rầm rộ như thời gian qua. 

Bài, ảnh: LINH ĐAN