Tránh rủi ro khi mua "đất đồng sở hữu"

Thời gian gần đây, nhiều người dân gặp rắc rối vì mua đất chung quyền sử dụng (hay còn gọi là đất đồng sở hữu). Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) tỉnh nhằm làm rõ vấn đề.

Ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Giám đốc Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh phát biểu tại một cuộc họp về các giải pháp tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh.

* Phóng viên: Thưa ông, thế nào là đất chung quyền sử dụng (hay còn gọi là đất đồng sở hữu)?

- Ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn: “Đất đồng sở hữu” là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất. Đất đồng sở hữu được hiểu là hai hoặc nhiều người cùng có quyền sử dụng đất chung trên một thửa đất. Việc xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người được quy định theo tại khoản 3 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN-MT.

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) lần đầu thì việc xác định nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện căn cứ theo giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất thì việc xác định nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện căn cứ vào các văn bản giấy tờ có liên quan như: văn bản thỏa thuận sử dụng chung, hợp đồng công chứng, chứng thực thể hiện phần quyền của từng người hoặc thỏa thuận dân sự khác theo quy định tại các Điều 208, 209, 210 và 504 của Bộ luật Dân sự.

* Tính từ năm 2018 đến nay trên địa bàn tỉnh có bao nhiêu trường hợp đang sử dụng đất theo hình thức “đất đồng sở hữu”?

- Thống kê của Sở TN-MT từ năm 2018 đến nay, toàn tỉnh có 3.771 trường hợp từ 3 hộ gia đình, cá nhân trở lên sử dụng “đất đồng sở hữu”. TP. Vũng Tàu là địa phương nhiều nhất với 1.445 trường hợp, trong đó “đồng sở hữu” từ  3 người đến 10 người có đến 1.312 trường hợp, cá biệt có 8 trường hợp tới 50 người đồng sở hữu một khu đất.

* Việc mua “đất đồng sở hữu” tiềm ẩn những rủ ro gì, thưa ông? Và ông có lời khuyên như thế nào đối với người dân khi thực hiện chuyển nhượng “đất đồng sở hữu”?

- Đối với người dân, việc mua bán “đất đồng sở hữu” có thể gặp khó khăn khi thực hiện các giao dịch như: chuyển quyền, cho thuê, thế chấp… Do đó, người dân khi nhận chuyển nhượng “đất đồng sở hữu” cần phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc chuyển nhượng nhằm tránh rủi ro liên quan đến tranh chấp, thừa kế với những người đang cùng sử dụng đất.

Về phía chính quyền, cơ quan chức năng, việc có nhiều trường hợp người dân sử dụng “đất đồng sở hữu” sẽ ảnh hưởng đến công tác quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.

* Vậy ông có đề xuất giải pháp gì để quản lý “đất đồng sở hữu”?

- Để đảm bảo việc quản lý sử dụng “đất đồng sở hữu”, chúng tôi đề nghị UBND các huyện, thị xã, thành phố, UBND các phường, xã, thị trấn tăng cường kiểm tra, quản lý tại địa phương, kiên quyết không để xảy ra tình trạng xây dựng trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích. Nghiêm cấm các tổ chức hành nghề đo đạc trên địa bàn tỉnh tiếp tay, đo vẽ tách thửa trái quy định của pháp luật. Đồng thời, tăng cường công tác tuyên truyền để người dân hiểu rõ các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng; các mặt hạn chế khi giao dịch, mua bán đất “đồng sở hữu” nhằm đảm bảo trật tự trong công tác quản lý đất đai và xây dựng.

* Được biết, ngày 19/4/2021, UBND tỉnh có công văn yêu cầu tạm dừng các thủ tục chuyển nhượng đất “đồng sở hữu” đối với các trường hợp diện tích bình quân/hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong cùng một thửa đất thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định trên địa bàn tỉnh. Vậy đến nay, thủ tục chuyển nhượng “đất đồng sở hữu” được thực hiện như thế nào?

- Sau công văn  này, ngày 25/5/2021, UBND tỉnh tiếp tục có văn bản số 5702/UBND-VP gửi Sở  TN-MT, UBND các huyện, thị xã, thành phố về việc tăng cường công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn tỉnh. Theo nội dung văn bản này, Sở TN-MT, Văn phòng ĐKĐĐ rà soát, bảo đảm tuân thủ các quy định pháp luật trong việc giải quyết các TTHC liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn tỉnh; tăng cường công tác kiểm tra hồ sơ xác định nhu cầu, điều kiện của người sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng để đảm bảo việc sử dụng đất đúng với mục đích đã được cấp GCNQSDĐ, nhất là các trường hợp có diện tích sử dụng bình quân/hộ gia đình, cá nhân thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa trên địa bàn tỉnh.

Trên cơ sở này, Sở TN-MT, Văn phòng ĐKĐĐ đã phối hợp Sở Tư pháp, UBND các huyện, thị xã, thành phố và các sở, ngành rà soát nhằm giải quyết trên tinh thần bảo đảm không phát sinh các tồn tại trong quản lý đất đai, trật tự xây dựng và các vấn đề liên quan khác. Đến ngày 25/1/2022, Sở TN-MT có văn bản số 506/STNMT-VPĐK báo cáo và kiến nghị UBND tỉnh giải quyết thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ đối với các trường hợp “đất đồng sở hữu” nhằm bảo đảm đúng theo quy định của pháp luật. Hiện Sở TN-MT đang chờ ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh.

* Xin cảm ơn ông!

QUANG VŨ (Thực hiện)