Siết thuế để chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản là một việc làm phù hợp trong bối cảnh “sốt đất” như thời gian gần đây. Tuy nhiên, chưa có một quy định, quy chuẩn rõ ràng trong việc xác định giá chuyển nhượng như thế nào là sát với giá thị trường khiến cả người mua, người bán lẫn cơ quan chức năng gặp khó khăn và lúng túng.
 |
| Người dân cũng cần nắm thông tin, khai đúng giá trị chuyển nhượng bất động sản để tránh hồ sơ bị chậm giải quyết, dẫn đến giao dịch kéo dài. Trong ảnh: Người dân thực hiện công chứng chuyển nhượng bất động sản tại một văn phòng công chứng huyện Long Điền. |
Hồ sơ chuyển nhượng ùn ứ
Theo Cục thuế tỉnh, tính từ ngày 1/3 đến 30/4, các chi cục thuế khu vực và thị xã đã thực hiện trả lại 2.831 hồ sơ đất đai do kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế. Tổng giá trị người nộp thuế đã kê khai điều chỉnh hơn 1 tỷ đồng, số thuế truy thu tăng lên hơn gần 13,9 tỷ đồng. Thế nhưng trên thực tế, việc siết 2 giá trong kê khai chuyển nhượng bất động sản cũng đang dẫn tới việc hồ sơ chuyển nhượng bất động sản ùn ứ trong khi xác định giá thị trường để tính thuế khá mông lung.
Theo ông Nguyễn Trung Hiếu, Giám đốc văn phòng Đăng ký đất đai TP.Bà Rịa, từ đầu tháng 3 đến nay, Văn phòng ĐKDĐ TP. Bà Rịa phải nhận về 445 hồ sơ đất đai từ cơ quan thuế do giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường. Ông Hiếu cho biết, trước đây nếu giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của UBND tỉnh quy định thì việc tính thuế sẽ áp dụng theo bảng giá do UBND tỉnh quy định. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng cao hơn bảng giá của UBND tỉnh thì tính theo giá trên hợp đồng chuyển nhượng.
Từ đầu năm 2022 đến nay, thực hiện việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản theo công văn 14257/BTC-VP của Bộ Tài chính và các cơ quan chức năng, việc thu thuế vẫn chưa có cơ sở biện chứng và căn cứ pháp lý nào để buộc người dân phải kê khai giá chuyển nhượng đúng theo giá thực tế và chưa có cơ sở để đánh giá việc khai thuế của người dân như hiện nay là sát hay không sát với giá thị trường.
“Vì giá thị trường là không ổn định, việc mua bán là thỏa thuận giữa các bên, không có quy định, thuận mua vừa bán. Để biết được giá chuyển nhượng có sát giá thị trường không thì việc mua bán bất động sản cần được đưa lên sàn giao dịch và có niêm yết giá cụ thể”, giám đốc một văn phòng ĐKĐĐ góp ý.
Cần có quy định cụ thể
Theo Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh (Sở TN-MT), chủ trương chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản là đúng, phù hợp. Tuy nhiên, hồ sơ của người dân khi cơ quan thuế hoàn trả về buộc phải kê khai lại giá (ký lại hoặc ký phụ lục hợp đồng, công chứng lại) nhưng các chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ cấp huyện cũng không có cơ sở để hướng dẫn vì chưa có quy định cụ thể giá thị trường.
Trong khi đa số người dân cho rằng họ đã khai đúng giá chuyển nhượng. Ngoài ra, theo các chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ cấp huyện, để trả một hồ sơ đất đai kê khai lại thuế chuyển nhượng các chi nhánh phải thực hiện nhiều thao tác trên phần mềm nghiệp vụ nội bộ của ngành, gây lãng phí thời gian và vật tư, văn phòng phẩm. Sau khi người dân kê khai lại giá nộp lại hồ sơ, văn phòng phải thực hiện thao tác giải quyết hồ sơ mới.
Như vậy, một hồ sơ bị trả về do kê khai thuế chuyển nhượng chưa sát với giá thực tế phải thực hiện 2 lần; có trường hợp phải thực hiện 3 lần, rất mất thời gian của cơ quan chức năng và ảnh hưởng đến nhiều vấn đề khác của người dân. Các chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ cấp huyện kiến nghị, để thực hiện có hiệu quả chủ trương chống thất thu thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì ngành Thuế cần có đề án khung giá theo phương pháp khảo sát, so sánh… Từ đó, trình UBND tỉnh phê duyệt làm cơ sở để áp giá tính thuế thu nhập cá nhân.
Theo Cục Thuế tỉnh, ngày 28/4/2022, Bộ Tài chính đã có Văn bản số 3849/BTC-TCT hướng dẫn việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh bất động sản gửi UBND các tỉnh, thành phố thuộc trung ương. Trong đó chỉ rõ các quy định pháp luật về tính thuế thu nhập cá nhân và giải pháp chống kê khai 2 giá trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thực hiện chỉ đạo trên của Bộ Tài chính trên, Cục thuế tỉnh đã có công văn số 4052/CT-HKDCN gửi các chi cục thuế khu vực và thị xã, các đơn vị liên quan chủ động tham mưu UBND tỉnh và UBND thành phố, huyện, thị xã thực hiện sát, đầy đủ các nội dung nêu tại công văn số 3849/BTC-TCT; phối hợp cung cấp cơ sở dữ liệu mà người nộp thuế đã kê khai thuế trong trường hợp có phát sinh biến động về giá để làm cơ sở cung cấp dữ liệu cho ngành TN-MT.
Tuy nhiên theo ngành thuế, chính đơn vị này cũng đang gặp khó khăn khi xác định giá giao dịch thực tế của người dân khi chuyển nhượng bất động sản. Đối với những hồ sơ nghi ngờ kê khai giá thấp hơn giá giao dịch, nếu số thuế trốn đủ mức chuyển hồ sơ cho công an thì Cục thuế sẽ chuyển cơ quan chức năng để điều tra.
Thuế trên giá kê khai chuyển nhượng là 2%, việc kê khai thấp làm giảm đi số thuế phải đóng nhưng người dân sẽ gặp nhiều rắc rối hơn. Do đó, người dân cũng cần nắm thông tin, khai đúng giá trị chuyển nhượng bất động sản để tránh hồ sơ bị chậm giải quyết, dẫn đến giao dịch kéo dài.
Bài, ảnh: QUANG VŨ