SAU NGÀY 1-7, THỊ TRƯỜNG NHÀ, ĐẤT TẠI TP. HỒ CHÍ MINH: CHƯA CÓ BIẾN ĐỘNG

Khu quy hoạch nhà ở Lương Định Của, phường An Phú, quận 2, TP. HCM

Ngày 1-7-2004, Luật Đất đai sửa đổi (đã được Quốc hội thông qua ngày 26-11-2003) chính thức có hiệu lực. Trong 2 ngày qua, tại TP Hồ Chí Minh, nơi luôn là điểm nóng về thị trường nhà đất với nhiều đơn vị, công ty tham gia lại tỏ ra chưa có biến động gì mới so với trước ngày 1-7. Thị trường giao dịch nhà đất vẫn đang ở mức thấp, chậm và ít.

Khu qui hoạch đô thị Thủ Thiêm, quận 2 được giới kinh doanh coi là trọng tâm của thị trường nhà đất tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay. Sau khi qui hoạch, khu đô thị Thủ Thiêm đã thu hút hàng loạt dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, giá đất tại đây đã tăng lên. Tại các khu trung tâm thuộc phường Thạnh Mỹ Lợi, An Phú, An Khánh... giá đất đã lên đến mức 20 triệu đồng/m2. Tại các khu qui hoạch trên địa bàn quận 7, quận 9... mức giá trung bình là 7 triệu đồng/m2. So với cùng kỳ năm ngoái, mức giá này đã tăng lên gấp 3 lần. Trong vòng 1 tháng nay, giá đất tại các khu qui hoạch đã tăng  trung bình 1,5 - 2 triệu đồng/m2. Giá chung cư ở những vị trí mặt tiền trong nội thành cũng tăng từ 7 triệu đồng/m2 lên 14-15 triệu đồng/m2. Ông Dương Lành, Giám đốc Công ty Tư vấn địa ốc Sài Gòn cho biết: Hiện giá nhà, đất chỉ tăng mang tính cục bộ  tại những nơi có qui hoạch khu đô thị, khu dân cư. Trước khi có qui định mới về khung giá đất, tâm lý người mua muốn tìm những vị trí qui hoạch ổn định. Mặt khác, giá đất tại các khu qui hoạch đô thị, dân cư tăng là do một số mặt hàng thiết yếu như: Xăng dầu, vật liệu xây dựng, vàng... đều tăng giá. Kể từ 1-7, giá đất vẫn chưa có biến động gì mới. Giá tăng chủ yếu là vào thời điểm trước 1-7, còn trong mấy ngày này, giá cũng không tăng và giao dịch nhà đất đều có dấu hiệu chững lại.

Ngoại trừ ở những khu qui hoạch, thị trường đất nhỏ lẻ hoặc của các đầu nậu thì vẫn bình lặng, có nơi rơi vào cảnh hẩm hiu chợ chiều. Ông Nguyễn Văn Hải, một chủ đất tại phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 nói: "Đất của tôi rao bán 7,5 triệu đồng/m2, tương đương với giá trong khu qui hoạch Thủ Thiêm nhưng cả tháng nay chẳng có ai hỏi mua".

Ông Võ Đình Quốc, Phó Giám đốc Trung tâm Siêu thị địa ốc ACB cho biết: Từ ngày 1-7 đến nay, nhìn chung thì thị trường nhà đất vẫn bình lặng. Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, khung giá mới chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh địa ốc, vì nó liên quan đến giá cả đền bù, giải tỏa. Người mua đất hiện nay đa số đều có nhu cầu bức thiết về nhà ở, còn đối với các đầu mối kinh doanh thì họ đang án binh bất động. Trong ngày 1-7, tại trung tâm siêu thị địa ốc ACB cũng đã có giao dịch thành công một căn nhà giá trị 300 lượng vàng. Tuy nhiên, trong 2 ngày qua, tại siêu thị, số hồ sơ nhà, đất rao bán nhiều, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công rất ít, nhìn chung, sự tác động của Luật Đất đai chưa có ảnh hưởng đáng kể.

Hiện quĩ đất thổ cư tại TP. Hồ Chí Minh còn gần 18.500 ha, trong đó có gần 13.000 ha đất ở đô thị và gần 5.600 ha đất ở nông thôn. Theo ông Nguyễn Văn Hồng, Trưởng phòng Đăng ký và Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh: Việc ban hành khung giá đất là để phù hợp với thị trường, tức là để bình ổn thị trường chứ không mang tính định hướng thị trường, cho nên khả năng biến động giá cả đất trên thực tế sẽ không lớn. Thời gian tới, thành phố sẽ có qui định cụ thể đối với từng vùng, từng khu vực, từng loại đất. Từ trước đến nay, giá đất do Nhà nước ban hành luôn "lạc hậu" so với thị trường thực tế. Việc ban hành khung giá mới chính là một bước tiến quan trọng để giải quyết mâu thuẫn này. Nhận định về giá đất thực tế sau khi có khung giá mới, ông Hồng cho rằng: Khoảng cách giữa giá tối thiểu và giá tối đa trong khung giá mới sẽ rất rộng (giá tối đa dự kiến là 67,5 triệu đồng/m2) , vả lại giá thực tế của thị trường hiện nay cũng đã quá cao. Thực tế, trong mấy ngày qua chưa có dấu hiệu biến động về giá.

Thực tế, trong mấy ngày qua, các trung tâm giao dịch nhà đất lớn như: Trung tâm An cư Đông Á, siêu thị địa ốc ACB, Hoàng Quân, Đô Thị mới, Phúc Đức... đều không có thay đổi lớn về tỷ lệ giao dịch so với trước ngày 1-7. Tâm lý chờ đợi, nghe ngóng vẫn còn bao trùm lên các hoạt động của các trung tâm này. Các nhà, đất đã được rao bán, nhìn chung vẫn duy trì mức giá cũ. Qua trao đổi với các chuyên gia nhà đất, đều có chung nhận định, thị trường nhà đất sẽ có những biến động từ 6 tháng đến 1 năm khi Luật Đất đai có hiệu lực và dự báo tình hình thị trường nhà đất trong thời gian tới vẫn chưa có biến động lớn và sẽ dần đi vào ổn định. Các chuyên gia đều cho rằng: song song với việc ban hành khung giá đất mới, Chính phủ cần phải có những văn bản dưới luật, như: Qui định lại mức thuế, tỷ lệ thu nghĩa vụ tài chính từ đất... so với khung giá cũ cho phù hợp với thực tế. Cần có những chính sách cụ thể cho người có thu nhập thấp khi mua nhà ở các chung cư, khu tái định cư theo khung giá mới để tránh nạn đầu cơ v.v…

Đặng Kiên