Không nên sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất

Ngày 15/1, sau phiên khai mạc trọng thể tại Nhà Quốc hội, Thủ đô Hà Nội, Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi).

Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu tại kỳ họp. Ảnh: CHÂU VŨ

Phương pháp thặng dư có độ tin cậy không cao

Phát biểu thảo luận về phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Tâm Hùng, Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị Ban soạn thảo xem xét, cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất cụ thể được quy định tại khoản 5 Điều 158 dự thảo Luật. Thực tế việc áp dụng phương pháp này để ước tính doanh thu, chi phí… rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắc, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì sẽ thay đổi kết quả định giá.

Đại biểu cho biết, đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua. Đối với quy định này, Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có kiến nghị, song chưa thấy Ban soạn thảo có ý kiến phản hồi, vẫn giữ nguyên tại dự thảo Luật lần này. Do đó đại biểu Hùng đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục cân nhắc đưa ra khỏi dự thảo Luật.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân, Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương kiến nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất. Bởi kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính nên mức độ tin cậy không cao đối với những khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm chi phí ước tính.

Bên cạnh đó, theo đại biểu, mặc dù giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó, nhưng  việc xác định giá trị lúc nào là tăng dần là không hợp lý do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái hoặc gặp các yếu tố bất lợi. “Hiện nay, các dự án bất động sản gần như đóng băng nên phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, bất lợi đối với nền kinh tế”, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân nói.

Đại biểu Hà Sỹ Đồng, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị cũng đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất thì sẽ chính xác hơn. Phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo. Về việc ban hành bảng giá đất, đại biểu cho rằng, hằng năm xây dựng bảng giá đất một lần sẽ không thể làm được, nên áp dụng cho 5 năm. Nếu giá thị trường có biến động thì sẽ áp dụng hệ số K để điều chỉnh cho phù hợp. 

“Nếu một năm làm bảng giá đất một lần thì suốt ngày phải có một tổ chuyên nghiên cứu thị trường để xây dựng bảng giá đất. Trong khi đó, việc ban hành một văn bản quy phạm pháp luật mất rất nhiều thời gian. Do đó, tôi đề nghị, chỉ quy định 5 năm một lần”, đại biểu Hà Sỹ Đồng nói và mong rằng, Quốc hội sẽ thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) lần này để mở đường cho các luật khác có hiệu lực thi hành.

Đại biểu Nguyễn Tâm Hùng phát biểu thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: CHÂU VŨ

Bảo vệ dữ liệu cá nhân đang có nhiều vướng mắc

Thống nhất với nhiều nội dung trong dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) cũng như báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý đã trình Quốc hội, đại biểu Dương Tấn Quân, Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng, quy định liên quan đến xử lý dữ liệu cá nhân, việc thực hiện bảo vệ dữ liệu cá nhân trong hệ thống ngân hàng đang có nhiều vướng mắc, khó khăn.

Theo đại biểu, Nghị định 13/2023/NĐ-CP quy định chủ thể có quyền được biết về việc xử lý dữ liệu cá nhân của mình, trừ trường hợp luật có quy định khác. Chủ thể có quyền không đồng ý xử lý dữ liệu cá nhân của mình, có quyền xóa truy cập, yêu cầu hạn chế xử lý dữ liệu, phản đối xử lý dữ liệu trừ trường hợp có quy định khác.

Đại biểu cho biết, theo hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực ngân hàng, toàn bộ các hoạt động thu thập, xử lý dữ liệu khách hàng nói chung, khách hàng cá nhân nói riêng được quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật cấp độ dưới luật.

Mặt khác, đối với hoạt động ngân hàng, việc xử lý dữ liệu cá nhântác động tới dữ liệu cá nhân như thu thập, ghi, phân tích, xác nhận, lưu trữ, chỉnh sửa, công khai, kết hợp, truy xuất, thu hồi… không chỉ để cung cấp dịch vụ cho khách hàng, mà còn để quản lý hoạt động ngân hàng, quản lý rủi ro, bảo đảm an toàn, an ninh hệ thống tiền tệ. Nhiều hoạt động xử lý dữ liệu khách hàng cá nhân không cần sự chấp nhận của khách hàng.

Đại biểu cho rằng việc luật hóa các quy định này trong dự thảo luật là chưa đủ để tháo gỡ các vướng mắc trên thực tiễn, đồng thời, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc luật hóa rõ hơn, để giải quyết các vướng mắc trong thực tiễn thi hành luật.

NGỌC NGUYỄN