Sáng 31/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội xem xét Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và tiến hành thảo luận tại hội trường đối với dự thảo Luật này.
 |
| Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên họp |
Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành nội dung phiên họp. Phiên họp được truyền hình trực tiếp trên truyền hình Quốc hội Việt Nam.
Trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết: Dự thảo trình Kỳ họp Thứ 6 gồm 10 Chương, 82 Điều, đây là dự thảo luật quan trọng có phạm vi tác động lớn, ảnh hưởng sâu rộng đến quyền và lợi ích của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, tác động đến đời sống của Nhân dân
 |
| Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) |
Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1), Bổ sung khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó điểm đ quy định về trường hợp “Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình không nhằm mục đích kinh doanh” do đây là những giao dịch dân sự, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư;
Chỉnh lý khoản 1 Điều 3 về khái niệm kinh doanh bất động sản, theo đó đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và phải gắn với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai;
Chỉnh lý Điều 5 để làm rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật, theo đó “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản”.
Về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 6), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tiếp thu và chỉnh lý quy định tại khoản 1 Điều 6 dự thảo Luật để bảo đảm trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; việc công khai thông tin là một trong những điều kiện để kinh doanh bất động sản. Đồng thời, dự thảo Luật đã được bổ sung thêm khoản 6 Điều 6 giao Chính phủ quy định chi tiết để xác định cụ thể về thời điểm, trình tự, thủ tục thực hiện việc công khai thông tin.
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (Điều 9), Dự thảo Luật đã tiếp thu và chỉnh sửa Điều 9 theo hướng: Cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản; trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật và phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 9 dự thảo Luật; khoản 5 Điều 9 dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết về tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh (Điều 14), Dự thảo Luật đã tiếp thu và chỉnh lý quy định tại điểm e khoản 3 Điều 14, theo đó việc bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng chỉ áp dụng với công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, để bảo đảm đồng bộ các quy định về quyền của người sử dụng đất tương ứng với các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án:
Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Điều 24), Dự thảo Luật tiếp thu và chỉnh lý quy định tại khoản 8 Điều 24 và chỉnh lý kỹ thuật điểm c và điểm d khoản 2 Điều 14, theo đó: việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án.
Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”
- Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 26), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết Dự thảo Luật tiếp thu và bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 26, theo đó “Khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình”.
Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (Điều 39), Ủy ban Thường vụ Quốc hội giữ như dự thảo Luật do Chính phủ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 tại khoản 3 Điều 39.
Về sàn giao dịch bất động sản (Mục 1 Chương VII), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tiếp thu và chỉnh sửa theo hướng: bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Chương VII dự thảo Luật; bổ sung khoản 7 Điều 8 dự thảo Luật về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
 |
| Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tham dự phiên họp |
Về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (Chương VIII), Dự luật tiếp thu và chỉnh lý quy định tại Điều 72 dự thảo Luật nhằm định hướng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng tập trung, thống nhất trên toàn quốc; được quản lý, vận hành để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, nhằm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử.
Về điều tiết thị trường bất động sản (Mục 1 Chương IX), Dự thảo Luật tiếp thu và chỉnh lý toàn diện Mục 1 Chương IX dự thảo Luật về điều tiết thị trường bất động sản, làm rõ nội hàm các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề mất cân đối của thị trường bất động sản, thể hiện vai trò của Nhà nước là phải dẫn dắt thị trường tập trung vào các nội dung, vấn đề trọng tâm, trọng điểm huyết mạch, cốt lõi có tính nguyên tắc, quy luật của thị trường, gồm: Quy định nguyên tắc trong điều tiết thị trường bất động sản (Điều 76); Quy định các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như đất đai, nhà ở, đầu tư, thuế, tín dụng (Điều 77); Quy định thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản (Điều 78).
Tiếp theo phần báo cáo của Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Quốc hội tiến hành thảo luận tại hội trường Diên Hồng về nội dung Dự thảo Luật. Cuối phiên thảo luận, Quốc hội nghe Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Thanh Nghị giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu quan tâm.
CHÂU VŨ - MINH THIÊN