ĐBQH tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu: Cần luật hóa quy định về khung phí môi giới bất động sản
Tiếp tục Chương trình làm việc Kỳ họp thứ 5, chiều 19/6 dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội tiến hành: Biểu quyết thông qua Nghị quyết về phê chuẩn quyết toán ngân sách nhà nước năm 2021 và Luật Giá (sửa đổi). Sau đó, Quốc hội nghe Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ trình bày Tờ trình về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đồng thời, Quốc hội tiến hành thảo luận ở tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Tổ thảo luận số 7, gồm các đại biểu Quốc hội thuộc Đoàn ĐBQH tỉnh các tỉnh: Thái Nguyên, Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An.
 |
| Quang cảnh thảo luận tổ tại Tổ thảo luận số 7 |
Phát biểu thảo luận tổ, đại biểu Nguyễn Thị Yến, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng: Sau gần 8 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được, đến nay một số quy định đã không còn phù hợp thực tế; có những vấn đề phát sinh trong thực tiễn chưa có quy định điều chỉnh. Vì vậy, đại biểu tán thành việc Quốc hội xem xét cho ý kiến đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là rất cần thiết.
Về bố cục và tính đồng bộ của dự thảo Luật với các luật liên quan: Đại biểu Yến cơ bản thống nhất với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với 10 chương, 96 Điều. Song, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các luật liên quan, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo rà soát, đối chiếu dự thảo luật chặt chẽ, đảm bảo tính đồng bộ với Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020 và nhất là đối với các dự thảo Luật Quốc hội đang cho ý kiến và xem xét thông qua gồm: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi); dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo thống nhất.
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 26): Đại biểu viện dẫn khoản 2 Điều 26 của dự thảo luật có quy định: “Bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”. Từ đó, đại biểu đề nghị ban soạn thảo cần xem lại nội dung này, phải thống nhất quy định này với quy định của Luật Đất đai, vì theo quy định trên sẽ trở lại câu chuyện "con gà-quả trứng", bởi quy định này có bất cập với Luật Đất đai hiện hành và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo Luật Đất đai, người mua phải nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ, làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Trong thực tiễn đã có một số khách mua nhà đã nhận bàn giao nhà nhưng vẫn cố ý không nộp 5% cuối cùng, vì họ không có nhu cầu lấy sổ đỏ, từ đó gây khó khăn cho chủ đầu tư trong quá trình thu hồi công nợ - Đại biểu Yến phân tích.
Về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 57): Đại biểu cho biết, theo khoản 1, Điều 57 Dự thảo Luật, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn đó là: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật để tăng tính minh bạch, công khai thông tin trên thị trường. Từ đó, đại biểu nhận thấy quy định này sẽ này sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch (thường các sàn lấy phí hoa hồng môi giới từ 3 - 3,5%; rơi vào thời điểm sốt bất động sản có thể cao hơn) và được tính vào giá bán cho người mua nhà phải chịu. Đại biểu đề nghị thay vì luật hóa hay bắt buộc, thì chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán trong trường hợp này. Đồng thời, đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới.
Về tính minh bạch của thị trường bất động sản (Chương VIII, từ Điều 78 đến Điều 82): Đại biểu Yến cho biết theo Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm (2021-2030) đã đặt ra yêu cầu: “Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường” và Nghị quyết 18-NQ/TW đưa ra nhiệm vụ, giải pháp: “Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai”. Vì vậy, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục rà soát kỹ để thể chế hóa đúng và đầy đủ các đường lối, chủ trương trên.
Đại biểu Yến nhận định: Từ Chương VIII dự thảo Luật (Điều 78 đến Điều 82) quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; thì giải pháp về “Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai” chưa được thể hiện rõ.
Phân tích tình hình thực tiễn, đại biểu Yến cho rằng: Thông tin đất đai trong các báo cáo chính thống vẫn chưa trở thành các thông tin phổ cập. Các thông tin đất đai, thị trường bất động sản vẫn là thông tin cung cấp theo yêu cầu. Các văn bản mang tính cập nhật và chính thức, công khai đang được hoàn thiện chờ ban hành. Bên cạnh đó là sự tăng giảm, nóng của thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên, nhưng chúng ta chưa có chỉ số tính toán về nhà đất, thị trường bất động sản. Trên thực tế, Việt Nam chưa có các chỉ số giá đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản được công bố chính thức bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Tổng cục Thống kê.
Từ đó, đại biểu đề nghị ban soạn thảo cần rà soát sửa đổi việc công bố thông tin đăng ký đất đai nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm các thông tin theo quý, năm của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản là kênh thông tin chính thức, thường xuyên nhất hiện nay, cập nhật các số liệu báo cáo, đánh giá về thị trường bất động sản. Cùng với đó là thông tin về giá bất động sản và chỉ số giá thị trường bất động sản cũng được triển khai theo Quyết định số 580/QĐ-TCTK ngày 26/7/2018 của Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê và các hình thức công bố phù hợp pháp luật để luật hóa quy định vào luật.
Về thể chế hóa nội dung thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản: Đại biểu Yến cho biết, dự thảo luật chưa được thể chế hóa giải pháp của Nghị quyết 18-NQ/TW về: “Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản”; đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc bổ sung nội dung này.
Bên cạnh đó đại biểu Yến đề nghị cần luật hóa các loại hình kinh doanh bất động sản phát sinh trong thực tế và việc kiểm soát giá bán của thị trường đối với bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, như: Căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) và nhà phố du lịch (shoptel/shophouse)... (hay còn gọi là bất động sản “phi truyền thống”); vì đại biểu nêu lý do pháp luật chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (đa mục đích) và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này, cơ chế giao dịch loại bất động sản này trên thị trường. Để làm được điều này, đại biểu đề nghị cần đánh giá tình hình thực tiễn để đề xuất giải pháp cho phù hợp, toàn diện và khả thi, luật hóa vào dự thảo Luật, nhằm giải quyết thực trạng vướng mắc trong quản lý đầu tư dự án và chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản du lịch đang diễn ra ở các địa phương trên toàn quốc.
 |
| Bà Nguyễn Thị Yến, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu phát biểu thảo luận tại tổ |
Đối với vấn đề kiểm soát được giá bán của thị trường bất động sản: Đại biểu nhận thấy giá bán bất động sản luôn bị đội lên rất cao. Do vậy, cần thiết phải có công cụ khống chế chi phí trung gian của Nhà nước. Trong thực tế, chủ đầu tư đẩy giá bán cao hơn thông qua các đơn vị môi giới. Do đó, đại biểu cho rằng Nhà nước cần phải có quy định khống chế giá tối đa mà người mua phải trả cho chủ đầu tư và tất cả đơn vị trung gian (Thí dụ như không quá 3% hoặc 5% giá bán của chủ đầu tư). Vì vậy đại biểu đề nghị cần luật hóa quy định về khung phí môi giới và các khoản chi phí khác để giới hạn được tỉ lệ môi giới hoa hồng, các loại chi phí của các đơn vị tham gia dịch vụ kinh doanh bất động sản để đưa bất động sản đến tay người mua sử dụng. Đồng thời, cần có quy định hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản phải thông qua tài khoản ngân hàng…
Các đại biểu Quốc hội thuộc Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng tham gia góp ý đối với các nội dung còn nhiều ý kiến khác nhau của dự án Luật trên.
CHÂU VŨ - MINH THIÊN (Từ Hà Nội)