TIẾN SÁT ĐẾN GIÁ GIAO DỊCH THỰC TẾ

Thi công đoạn cuối Quốc lộ 51B tại phường 8, TP. Vũng Tàu. Ảnh: Thanh Loan

Cuối tháng 5, Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ Nghị định mới về phương pháp xác định và khung giá các loại đất. Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Cục phó Quản lý Giá, ban hành văn bản này có thể làm tăng giá bất động sản, song về lâu dài sẽ nằm trong quỹ đạo quy định của Nhà nước.

* Ông nói giá đất sẽ tăng khi có khung mới, đề nghị giải thích cụ thể hơn?

- Hiện nay, với bảng giá đất cũ - thấp hơn nhiều so với giao dịch thực tế, mà giá nhà đất đã còn tăng mức rất cao, vì vậy, khi có khung giá mới - được xây dựng sát với giá thực hơn, thị trường bất động sản nóng lên là điều dễ hiểu.

Trong bối cảnh hiện nay khi giá đất không hợp lý, không công khai, nhiều người mua phải giá cao là một phần nguyên nhân làm cho giá đất đội lên, tăng ảo. Việc ban hành khung giá đất mới sát theo thị trường, cùng với đó là những biện pháp đi kèm theo như thu tiền sử dụng đất, bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi... Cùng với đó, Nhà nước sẽ đẩy mạnh hình thức đấu giá đất. Những thông tin công khai, có tính quy chuẩn như vậy sẽ khiến người tiêu dùng, nhà sản xuất có thể nhìn vào đó để tính đến hiệu quả của việc mua bán.

* Khung giá đất tăng lên sẽ mang lại lợi ích cho những ai, thưa ông?

- Việc tăng giá này sẽ giúp Nhà nước kiểm soát được giá đất, thu được thuế nhiều hơn (hiện nay, trung bình mỗi năm ngân sách thu được khoảng 4.500 tỷ đồng từ đất). Còn nhà đầu tư sẽ có cơ sở để tiến hành hoạt động mua bán... Song điều cần phân biệt thêm là, nhờ khung giá mới này Nhà nước sẽ có chính sách tài chính về đất hợp lý hơn để có thể thu được nguồn lợi từ đất, từ đó tạo cơ chế khuyến khích các thành phần kinh tế bỏ vốn đầu tư, phát triển sản xuất...

* Căn cứ nào để xác định đâu là giá thực của thị trường?

- Việc định giá này sẽ được tiến hành theo 3 cách. Thứ nhất là phương pháp so sánh trực tiếp thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của các loại tương tự (về loại đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, đường phố và vị trí) để định giá.

Tiếp đến là phương pháp dựa trên thu nhập, việc này xác định thông qua mức lợi nhuận thuần tuý thu được hàng năm tính trên 1 đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng trong thời gian tương ứng.

Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ các loại, số liệu đã thu thập UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp, đồng thời có thể áp dụng tổng hợp hai cách trên tính quy định mức giá cụ thể.

UBND cấp tỉnh khi định giá, điều chỉnh các loại giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: thấp hơn mức giá tối thiểu và cao hơn mức tối đa không quá 20% của khung giá do Chính phủ quy định.

* Trong trường hợp giá đất có biến động quá lớn thì sẽ phải giải quyết như thế nào?

- Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường cả nước có biến động bất thường trong trường hợp khủng hoảng kinh tế, thiên tai, dịch họa... gây nên chênh lệch giá lớn: tăng hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá do Chính phủ quy định, thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng khung giá mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp.

Theo Nghị định mới, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định giá đất, điều chỉnh giá đất kịp thời, công bố công khai giá đất tại địa phương vào ngày 01-01 hàng năm đồng thời theo dõi biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xuyên, tổ chức thống kê giá đất và định kỳ hàng năm báo cáo Bộ Tài chính.

* Việc đưa giá đất mới sẽ được tiến hành như thế nào để không ảnh hưởng nhiều đến thị trường, thưa ông?

- Đưa khung giá như thế nào để bảo đảm không kích động thị trường là bài toán chúng tôi đang tính. Hiện Bộ Tài chính đã cho phép các tỉnh, thành phố được điều chỉnh cục bộ, tạm thời khung giá đất trong giai đoạn trước khi xây dựng, ban hành bảng giá các loại đất cụ thể theo Nghị định mới như một bước đệm tránh những cú sốc lớn cho thị trường.

Theo VnExpress