Do thiếu hiểu biết pháp lý và sự hướng dẫn, giải thích chưa đầy đủ từ công chứng viên, nhiều người dân rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”, đứng trước nguy cơ bị kiện tụng khi thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
 |
| Người dân làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất tại văn phòng công chứng (ảnh minh họa). |
Thiếu hiểu biết khi nhận cọc bán đất
Ông M. (ngụ huyện Châu Đức) sở hữu thửa đất trồng cây lâu năm diện tích khoảng 3.000m² tại xã Quảng Thành. Do cần tiền gấp, ông đã thỏa thuận bán cho ông B. 1.000m² trong tổng diện tích 3.000m2. Ông M. nhận cọc 150 triệu đồng với thủ tục là giấy viết tay với người đại diện của ông B.
Nửa tháng sau, ông M. và ông B. ra văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng đặt cọc chính thức, thay cho giấy viết tay trước đó. Tuy nhiên, do thửa đất của ông M. chưa có bản vẽ tách thửa, công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng đặt cọc cho phần diện tích 1.000m². Thay vào đó, ông M. được đề nghị lập hợp đồng đặt cọc cho toàn bộ 3.000m², sau này làm thủ tục tách thửa sau. Do thiếu hiểu biết và tin tưởng vào thỏa thuận viết tay với người đại diện của ông B. trước đó, ông M. đồng ý làm theo.
Thời gian sau, khi ông M. tiến hành làm thủ tục tách thửa để bán đất thì không thực hiện được do vướng quy định pháp luật. Ông M. sau đó muốn hoàn lại tiền cọc hoặc đợi khi điều kiện pháp lý cho phép tách thửa. Tuy nhiên, phía ông B. không chấp nhận, yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ 3.000m² theo hợp đồng đặt cọc đã công chứng, nếu không sẽ bồi thường hợp đồng bao gồm tiền cọc và tiền phạt cọc. Do không thỏa thuận được nên cả 2 bên rơi vào tranh chấp và có khả năng phải đưa nhau ra tòa để giải quyết hợp đồng.
Tương tự, ông C. (ngụ xã Láng Lớn) cũng lâm vào hoàn cảnh “tiến thoái lưỡng nan”. Do có nhu cầu bán 1.000m² trong tổng số 5.600m² đất để lấy tiền xử lý công việc, ông C. đồng ý bán phần đất này cho ông T. với giá 1,2 tỷ đồng và nhận đặt cọc trước 400 triệu đồng.
Tại văn phòng công chứng, do chưa có bản vẽ tách thửa, ông C. được đề nghị ký hợp đồng đặt cọc toàn bộ thửa đất 5.600m² thay vì 1.000m2 như thỏa thuận trước đó, nhằm lấy tiền cọc sử dụng cho công việc gấp. Tin rằng sau này có thể tách được thửa như dự tính, ông C. đồng ý.
Tuy nhiên, do vướng quy định pháp luật, việc tách thửa không thực hiện được. Ông C. muốn trả lại tiền cọc nhưng phía ông T. không chấp nhận, yêu cầu phải chuyển nhượng toàn bộ thửa đất hoặc phạt cọc với tổng số tiền lên tới 800 triệu đồng.
Bị vây khốn trong “bẫy pháp lý”
Theo luật sư Đỗ Văn Hoãn (Văn phòng Luật sư Đỗ Lê), những trường hợp nêu trên không phải là cá biệt. “Tình trạng người dân đến công chứng để làm hợp đồng đặt cọc một phần diện tích trong thửa đất, nhưng do chưa có bản vẽ tách thửa nên công chứng viên từ chối chứng thực. Họ được đề xuất phương án đặt cọc toàn bộ thửa đất. Đây là điểm dễ dẫn đến rủi ro nghiêm trọng cho người bán”, luật sư Hoãn nói.
Luật sư phân tích, nếu xảy ra tranh chấp, bên đặt cọc có thể căn cứ vào hợp đồng công chứng (ghi nhận toàn bộ diện tích đất) để buộc bên bán chuyển nhượng cả thửa đất với giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, dù thực tế giá này là thỏa thuận bán một phần diện tích trong thửa đất. Nếu bên bán không chấp nhận điều kiện này thì sẽ phải đền cọc, phạt cọc với số tiền lớn. Trong trường hợp không thể tách thửa, bên bán cũng không có lý do để hoàn cọc, vì bên mua lấy lý do hợp đồng đặt cọc mua cả thửa chứ không phải một phần diện tích.
“Thậm chí, có trường hợp người đặt cọc mua đất ghi giấy viết tay, nhưng người đi công chứng là người khác như trường hợp của ông M. Nếu không hủy bỏ giấy viết tay khi làm hợp đồng có công chứng, người bán có thể bị kiện đòi cọc, phạt cọc đến hai lần”, luật sư Hoãn cảnh báo.
Để tránh tranh chấp, luật sư Hoãn khuyến cáo người dân cần đặc biệt lưu ý các vấn đề pháp lý trước khi ký hợp đồng đặt cọc. Cần có bản vẽ tách thửa rõ ràng, hợp đồng đặt cọc phải phản ánh đúng diện tích chuyển nhượng và được thể hiện minh bạch trong các tài liệu công chứng.
“Các công chứng viên cũng cần nêu cao đạo đức nghề nghiệp, giải thích rõ ràng cho người dân hiểu hậu quả pháp lý, hoặc từ chối công chứng những hợp đồng có nguy cơ tranh chấp cao như trên”, luật sư Hoãn nhấn mạnh.
Bài, ảnh: MẠNH QUÂN